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親が住んでいた家を相続して空き家になり、売る前に「税金はいくらかかるのか」「控除で減らせるのか」を調べている方に向けた記事です。検索では「税金 控除」「税金 免除」「特別控除」といった言葉で情報を探す人が多いのですが、空き家の売却で使える制度は一つではなく、条件によって当たる特例が変わります。
どの控除・特例が使えるかは、大きく「その家に誰が住んでいたか（自分か、亡くなった方か）」「いつ売るか」「相続税を納めたか」の3点でほぼ決まります。まず自分がどの枠に入るのかを一覧とフローで見つけ、そのうえで税率や個別要件の詳しい記事に進むのが遠回りしない順番です。この記事はその入口として、選択肢を先に並べます。
「税金 免除」で探した人がまず押さえること
最初に言葉の整理をします。空き家の売却で出てくる「3,000万円特別控除」などは、税金そのものを免除する制度ではありません。売却で得た利益（譲渡所得）から一定額を差し引き、課税される所得を減らす「控除」です。控除後に残った課税譲渡所得へ税率をかけて税額が決まります。
結果として控除で課税所得がゼロになり、納税額が生じないことはあります。ただしそれは「差し引いた結果ゼロになった」のであって、あらかじめ税が免除される仕組みとは別ものです。要件を満たさなければ控除は使えず、そのときは通常どおり税率がかかります。この記事でも、控除を使えば税額がいくらになると保証はできません。あくまで自分がどの控除の対象になり得るかを見極めるための整理です。
譲渡所得は「売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します」（国税庁 No.3202）。ここから特例の控除額をさらに引いた残りが、課税の対象です。
空き家売却で使える4つの選択肢を一覧にする
空き家を売るときに関係してくる主な特例は次の4つです。人によって当たるものが違うので、まず自分に近い行を探してください。
| 選択肢 | 向いている人 | 効果 | 主な条件 | 他の特例との関係 |
|---|---|---|---|---|
| 空き家特例（被相続人の居住用財産） | 親などから相続した家を売る人 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除（相続人が3人以上なら1人2,000万円） | 昭和56年5月31日以前に建築／区分所有建物でない／相続の直前に被相続人以外の居住者がいなかった／相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る／売却代金1億円以下／確認書が必要 | 取得費加算と併用不可（どちらかを選ぶ） |
| マイホーム特例（居住用財産） | 自分が住んでいた家を売る人（住まなくなって空き家になった場合を含む） | 公式サイトで確認 | 公式サイトで確認 | ケースによる |
| 取得費加算（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例） | 相続税を納めた人 | 相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮 | 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡 | 空き家特例と併用不可（選択） |
| 譲渡損の扱い | 売却額が取得費と費用を下回る人 | 譲渡所得が生じず、その売却では課税されない（控除の出番がない） | 取得費・譲渡費用の合計より売却額が低い | 公式サイトで確認 |
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どの特例が自分に当たるかをフローだけで判断しきれない場合は、相続の手続きを窓口にまとめて相談する方法もあります。
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数字が確定して並んでいるのは空き家特例と取得費加算です。マイホーム特例の控除額と細かい要件は別の資料で確認したうえで比較する必要があります。
どの特例が自分に当たるか（判断フロー）
上の表を、条件を順に問う形にすると次のようになります。上から当てはまる行で止めると、まず検討すべき特例が絞れます。
- 売る家に、亡くなった方が一人で住んでいて、それを相続で取得したか。 当てはまるなら、まず空き家特例の候補です。家屋の3要件（昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・相続直前に他の居住者なし）と、売却の期限を確認します。
- その家に自分が住んでいた（今は空き家）か。 当てはまるならマイホーム特例の候補です。住まなくなってからの経過期間などの要件を確認します。
- 相続で取得し、相続税を納めたか。 当てはまるなら取得費加算も比べます。ただし空き家特例とは併用できないため、控除額が大きくなる方を選びます。
- 売却額が取得費と譲渡費用の合計を下回りそうか。 当てはまるなら譲渡所得は生じず、その売却では課税されません。この場合は控除を使う場面がありません。
複数に当てはまる人もいます。特に相続した空き家で相続税も納めている場合は、空き家特例と取得費加算のどちらが有利かを試算して選ぶことになります。
控除を使うと税額はどう動くか（計算例）
数字で動きを見ておきます。相続した空き家を3,000万円で売り、取得費が分からないケースを例にします（金額の一部は説明のための仮の値です）。
- 売却代金（収入金額）：3,000万円
- 取得費：資料がないため概算取得費（売った金額の5パーセント）を使用＝150万円（国税庁 No.3258）
- 譲渡費用（仲介手数料や解体費など）：仮に150万円
- 譲渡所得＝3,000万円−150万円−150万円＝2,700万円
ここで所有期間が5年を超える長期譲渡だと仮定します（長期は「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの」）。
空き家特例が使える場合： 2,700万円から最高3,000万円まで控除できるため、課税される譲渡所得は0円になり、この譲渡分の税額は生じません。
特例が使えない場合： 2,700万円に長期譲渡の税率がかかります。内訳は所得税15パーセント（405万円）、住民税5パーセント（135万円）、これに復興特別所得税として基準所得税額の2.1パーセント（405万円×2.1％＝約8.5万円）が加わります。合計はおよそ548万円です（合計20.315パーセント相当は内訳を足した計算値です）。
控除が使えるかどうかで、この例では500万円規模の差になります。だからこそ、税率の高低を調べる前に「自分がどの特例に当たるか」を先に確定させる価値があります。売却の進め方や手取りの考え方は空き家 売却の進め方（仲介と買取の比較）の記事で扱っています。
空き家特例と取得費加算は「選ぶ」関係にある
間違えやすいのが、空き家特例（No.3306）と取得費加算（No.3267）の関係です。空き家特例は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例の適用を受けていないこと」が条件になっており、両方を同時には使えません。どちらか有利な方を選びます。
目安として、控除額が大きくなりやすいのは空き家特例（最高3,000万円）です。ただし家屋の築年数や区分所有かどうか、相続直前の居住者の有無で要件を外すことがあります。空き家特例の要件を満たせないときに、相続税を納めていれば取得費加算が受け皿になる、という順番で検討すると整理しやすくなります。
いずれの特例も、適用には確定申告が必要です。空き家特例では市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」など、決められた書類を添付します。要件と書類の詳細は個別の記事で確認してください。
よくある質問
空き家の売却で税金が免除される制度はありますか
税そのものを免除する制度ではなく、譲渡所得から一定額を差し引く「控除」です。控除後の課税譲渡所得に税率をかけて税額が決まります。控除で課税所得がゼロになり納税が生じないことはありますが、免税の仕組みとは別ものです。
取得費が分からないと控除は使えませんか
取得費が不明でも、売った金額の5パーセントを取得費とする概算取得費を使えます。そのうえで、空き家特例などの要件を満たせば控除は別途適用できます。取得費が不明であることが控除を妨げるわけではありません。
相続人が複数だと控除額は減りますか
令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円までになります。それより少なければ1人あたり最高3,000万円です。
いつまでに売れば空き家特例が使えますか
「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることが条件です。あわせて、制度自体が令和9年12月31日までの譲渡に適用されます（2026年9月時点）。どちらの期限も過ぎると使えません。
短期と長期で税額は変わりますか
変わります。譲渡した年の1月1日で所有期間が5年以下だと短期譲渡で所得税30パーセント・住民税9パーセント（復興特別所得税を含めた合計は39.63パーセントの計算値）、5年を超えると長期譲渡で所得税15パーセント・住民税5パーセント（合計20.315パーセントの計算値）です。控除の前に、この税率差も確認しておくと差の大きさが分かります。
マイホーム特例と空き家特例はどちらを使えばよいですか
売る家に自分が住んでいたならマイホーム特例、亡くなった方が住んでいた家を相続したなら空き家特例が入口です。両方に関係し得る場合の扱いは要件が細かいため、それぞれの専用記事で条件を確かめてから判断してください。
参考・出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（概算取得費） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 No.7108 不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
