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ひとり暮らしだった親が亡くなり、誰も住まなくなった実家。築年数は古く、売ってしまおうかと考え始めたときに耳にするのが「空き家を売ると3,000万円まで税金が引ける特例がある」という話です。ただ、この特例（空き家の譲渡所得3,000万円特別控除）は誰でも自動的に使えるわけではなく、家の建築時期、相続してから売るまでの期間、亡くなる直前に誰が住んでいたか、といった条件を1つでも外すと使えません。
結論から言えば、使えるかどうかは「いつ・誰が・どんな家を・どう売るか」の組み合わせで決まります。とくに「昭和56年5月31日以前に建築された家」「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」「亡くなる直前は被相続人が一人で住んでいた」の3点で多くが振り分けられます。この記事では国税庁の要件（No.3306）を10項目のチェックシートに落とし込み、税額がどれだけ変わるかを計算例で確認します。特例は令和9年12月31日までの譲渡が対象で、期限のある制度です（2026年9月時点）。
空き家の3,000万円控除とは何を減らす特例か
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売った金額（収入金額）− 取得費 − 譲渡費用（− 特別控除）
取得費は買ったときの価格や建築費のことですが、親が昔買った家だと資料が残っていないことが多く、その場合は「売った金額の5%」を概算取得費として使えます（No.3258）。3,000万円で売れば取得費150万円という扱いです。譲渡費用は売却の仲介手数料や解体費などです。
この特例は、相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋・敷地を一定の要件で売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けるものです。売却益がまるごと3,000万円以内に収まれば、税金がゼロになる可能性があります。空き家をどう売るか（仲介・買取・一括査定）の全体像は空き家 売却の方法と費用で整理していますので、売り方から迷っている方はそちらも合わせてご覧ください。
3,000万円控除が使えるか分ける10項目チェックシート
次の項目にすべて当てはまれば、原則として特例の対象になります。1つでも外れると使えないため、順番に確認してください（国税庁 No.3306）。
- □ 相続または遺贈で取得した「被相続人の居住用家屋」とその敷地である
- □ その家屋が昭和56年5月31日以前に建築されている
- □ マンションなどの区分所有建物登記がされた建物ではない
- □ 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいなかった（親が一人暮らしだった）
- □ 相続の時から売るときまで、事業・貸付け・居住に使っていない（空き家のまま）
- □ 家屋を売るなら、譲渡時に一定の耐震基準を満たす、または取り壊して敷地を売る
- □ 売却代金が1億円以下である
- □ 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- □ 取得費加算など、他の特例をこの売却に併用していない
- □ 確定申告し、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」等を添付する
チェックが揃わないときは、なぜ外れたのかで対応が変わります。とくに「築年数」と「亡くなる直前に誰が住んでいたか」は後から変えられない条件なので、まずここを先に確認すると判断が早く進みます。
控除でいくら税金が変わるか（計算例）
実際の税額イメージを、取得費が分からない前提（概算取得費5%）で2パターン示します。
例1：3,000万円で売れたケース
- 収入金額 3,000万円
- 概算取得費 150万円（3,000万円 × 5%）
- 譲渡費用 100万円（仲介手数料など、仮定）
- 譲渡所得 ＝ 3,000万 − 150万 − 100万 ＝ 2,750万円
- 特別控除 3,000万円を適用 → 2,750万 − 3,000万 ＝ 0円
この場合、控除の枠内に収まるため譲渡所得は0円となり、この売却にかかる所得税・住民税は生じない計算になります。
例2：5,000万円で売れたケース（長期譲渡）
- 譲渡所得 ＝ 5,000万 − 250万（5%）− 150万 ＝ 4,600万円
- 特別控除後 ＝ 4,600万 − 3,000万 ＝ 1,600万円
相続した家は被相続人の所有期間を引き継ぐため多くは長期譲渡（所有期間5年超）にあたり、税率は所得税15%・住民税5%に復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わります。合計はおおむね20.315%（計算値。内訳＝所得税15%＋所得税×2.1%＋住民税5%）です。
1,600万円 × 20.315% ＝ 約325万円が税額の目安になります。控除がなければ4,600万円が課税対象になっていたので、差は大きくなります。
| 項目 | 例1（3,000万円で売却） | 例2（5,000万円で売却） |
|---|---|---|
| 控除前の譲渡所得 | 2,750万円 | 4,600万円 |
| 特別控除 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 控除後の課税対象 | 0円 | 1,600万円 |
| 税額の目安（長期20.315%） | 0円 | 約325万円 |
短期譲渡（所有期間5年以下）に該当する場合は税率が所得税30%・住民税9%・復興特別所得税2.1%となり、合計はおおむね39.63%（計算値）と大きく上がります。金額は物件や費用で変わるため、正確な税額は税理士や税務署で確認してください。
令和6年改正と申告手続きのポイント
家屋をそのまま売る場合、以前は「売る時点で耐震基準を満たしていること」または「更地にしてから売ること」が求められ、売主側で工事を済ませる必要がありました。令和6年1月1日以後の譲渡からは、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなった、または家屋の全部の取壊し等を行った場合でも対象になります。買主側での耐震改修や取壊しが認められたため、引渡し後に工事する段取りでも使える余地が広がりました。
もう1つの改正が控除額です。令和6年1月1日以後の譲渡で、対象の家屋・敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になります。兄弟姉妹で共有相続したケースでは、この点を見落とすと想定より税金が増えることがあります。
手続きは確定申告が必須です。市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添付する必要があり、この確認書の取得には時間がかかることもあるため、売却時期と申告期限から逆算して早めに動くのが安全です。
使えない・迷いやすいケースの判断フロー
チェックシートで外れたときや、複数の特例が絡むときの考え方を整理します。
- 相続後に一度でも貸した・住んだ・事業に使った → 「相続の時から譲渡の時まで空き家のまま」という要件を外れるため対象外になります。空き家のまま売る前提で計画するのが基本です。
- 亡くなる直前に親が老人ホーム等へ入居していた → 一定の要件を満たせば「居住用家屋」として扱える取扱いがあります。個別性が高いので税務署・税理士で確認してください。
- 取得費加算（相続税を取得費に足せる特例、No.3267）も使いたい → 3,000万円控除と取得費加算は併用できず、どちらか一方を選択します。相続税を多く払った人は取得費加算が有利になることもあるため、両方で試算して有利な方を選びます。
- 売却代金が1億円を超えそう → この特例は使えません。売り方や分割を含めて設計を見直す必要があります。
- 3年を経過する日の属する年の12月31日が近い → 期限を過ぎると使えなくなります。買主探しと引渡しまでの期間を考え、余裕をもって売り出すのが重要です。
よくある質問
3,000万円控除を使うと必ず税金はゼロになりますか
いいえ。控除できるのは譲渡所得のうち最大3,000万円までです。売却益が3,000万円を超える部分には課税されます。例2のように控除後の金額に税率がかかります。
マンション（区分所有）の空き家でも使えますか
使えません。要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」があり、分譲マンションは対象外です。対象は主に一戸建てなどです。
親と同居していた家でも対象になりますか
原則として対象外です。「相続開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」が要件のため、亡くなる直前に親が一人で住んでいたことが前提になります。
兄弟で相続して共有名義になっています。控除はどうなりますか
各人がそれぞれ特例を適用できますが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人あたりの上限が2,000万円になります。人数と譲渡時期を確認してください。
取得費が分かる資料が何も残っていません
購入時の契約書などが見つからない場合は、売った金額の5%を概算取得費として使えます。3,000万円で売れば150万円という扱いです。
いつまでに売れば間に合いますか
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。加えて特例そのものが令和9年12月31日までの譲渡を対象としています（2026年9月時点）。売り出しから引渡しまでの期間を見込み、早めに準備してください。
参考・出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（総合譲渡・分離譲渡） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
