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親から相続した実家を売るとき、「空き家の3000万円特別控除（相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度）が使えるうちに動きたい。でも、いつまでに売れば間に合うのか分からない」という声をよく聞きます。ここでつまずくのは、期限が実は2つあるからです。1つは制度そのものが使える期間（令和9年12月31日までの譲渡）、もう1つは各家庭ごとに違う「相続の開始から3年」の期限です。この2つは数え方も締め切りも別物で、片方だけ見ていると間に合わなくなります。
結論を先に言うと、判断の基準はシンプルです。「制度の期限（令和9年12月31日）」と「あなたの3年の期限」の、早く来るほうが実際の締め切りになります。どちらか一方でも過ぎれば控除は使えません。以下でそれぞれの数え方と、延長されるのかという疑問に順を追って答えます。
空き家の3000万円控除はいつまで使えるのか（制度の適用期間）
国税庁のタックスアンサー（税に関する質問への公式回答）No.3306によると、この特例は「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるとき」に適用されます（2026年9月時点・国税庁公式確認）。制度の始まりは平成28年（2016年）4月1日、現時点で定められている終わりは令和9年（2027年）12月31日です。この日までに譲渡（引き渡し・売買契約による所有権の移転）が行われた分が対象になります。
ここでの「いつから」「いつまで」は、あなたがいつ相続したかとは関係なく、制度として決まっている全国共通の枠です。令和9年12月31日を1日でも過ぎて売却すると、たとえ他の要件をすべて満たしていても、この控除は使えません。
延長されるのか（現時点で言えること）
「令和9年で終わるなら、延長されるのでは」という検索が多いテーマですが、延長されるかどうかはその都度の税制改正で決まるため、現時点で「延びる」とも「延びない」とも断定できません。過去にもこの特例は期限が設定され、改正で内容が見直されてきた経緯があります（たとえば令和6年1月1日以後の譲渡から、買主側での取壊しや耐震改修でも要件を満たせるようになるなどの改正が入りました）。
ただし、それはあくまで結果として改正されたという事実であって、次も延長される保証にはなりません。現行で確定している期限は令和9年12月31日まで、というのが唯一書ける事実です。延長の有無は、毎年12月ごろに公表される翌年度の税制改正大綱と、その後成立する法律で確定します。売却を検討している方は、この公表を待って判断するのではなく、まずは現行の期限内に間に合う段取りで動くのが安全です。
もう1つの期限「相続開始から3年」との違い
制度の期限とは別に、あなた個人に効く期限があります。No.3306の要件の1つに「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」があります。これは「相続の特例｜3年以内に売るべき理由」で詳しく扱っているとおり、亡くなった日を起点に数える、各家庭でバラバラの締め切りです。
2つの期限は混同しやすいので、下の表で整理します。
| 期限の種類 | 数え方の起点 | 締め切り | 誰に共通か |
|---|---|---|---|
| 制度の適用期間 | 制度として固定 | 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡 | 全国一律 |
| 相続開始からの期限 | 被相続人が亡くなった日 | 亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日 | 相続ごとに異なる |
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特例そのものの期限（令和9年12月31日までの譲渡）と、相続開始から3年という個別の期限は別物のため、期限管理を含めて相続の手続きを窓口に相談する方法もあります。
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たとえば令和6年（2024年）3月に相続が発生した場合、あなたの3年の期限は「令和9年12月31日」です。この年は制度の期限とも一致するため、どちらで数えても令和9年末が締め切りになります。一方、令和7年（2025年）に相続した場合、3年の期限は令和10年末ですが、制度の期限が令和9年末で先に来るため、実際の締め切りは早いほうの令和9年12月31日になります。このように、制度の期限が近づくほど「3年あるはず」と思っていた人が間に合わなくなる点に注意が必要です。
締め切りの判定フロー（どちらが先に来るか）
自分の締め切りは、次の順で確認できます。
- 被相続人が亡くなった日を確認する。
- その日から「3年を経過する日の属する年の12月31日」を出す（あなたの3年の期限）。
- 「令和9年12月31日」（制度の期限）と2で出した日を比べる。
- 早く来るほうが、実際に売却を完了させなければならない締め切り。
売却は買主が決まってから引き渡しまでに数か月かかることも珍しくありません。この締め切りは「契約すればいい日」ではなく「譲渡（引き渡し）を終える日」を指すので、逆算して余裕をもって動く必要があります。売却の進め方や、仲介と買取で手取りと期間がどう変わるかは空き家 売却の進め方で整理しています。
期限内に売れたとして、いくら軽くなるのか（計算例）
期限に間に合うと、譲渡所得（売却で得た利益）から最高3,000万円を差し引けます。相続した家は取得費（買ったときの値段）が分からないことが多く、その場合は「売った金額の5パーセント相当額」を概算取得費として使えます（国税庁No.3258）。
仮に2,500万円で売却し、取得費が不明で概算取得費を使い、譲渡にかかった費用が100万円だったとします。
- 収入金額：2,500万円
- 概算取得費（5%）：125万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡益：2,500万円 − 125万円 − 100万円 ＝ 2,275万円
- 3,000万円控除後：2,275万円 − 3,000万円 ＝ 0円（課税される譲渡所得なし）
この例では控除を使うと課税対象がゼロになります。もし特例が使えなければ、この2,275万円の利益に対して譲渡所得税がかかります（相続で引き継いだ家は所有期間が長期になることが多く、長期譲渡所得は所得税15%・住民税5%に復興特別所得税が加わります）。期限に間に合うかどうかで、納税額が大きく変わることが分かります。
令和6年以降の改正で変わった点（期限に関わる部分）
令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡からは、期限だけでなく要件も一部変わりました。従来は売主側で耐震改修や取壊しを済ませてから引き渡す必要がありましたが、改正後は「譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと」または「家屋の全部の取壊し等を行ったこと」でも要件を満たせるようになりました。買主側での対応が認められた形です。
また、家屋と敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は1人あたり3,000万円ではなく2,000万円までになります。共有で相続したケースでは、この点も締め切りと合わせて確認しておく必要があります。いずれも令和9年末という制度の期限の中で運用される要件です。
よくある質問
空き家の3000万円控除は結局いつまでですか。
現行で確定しているのは、令和9年（2027年）12月31日までに譲渡した分までです（国税庁No.3306）。これとは別に「相続開始から3年」の個別期限があり、早く来るほうが実際の締め切りになります。
令和9年より後に売ったら使えませんか。
現時点の制度では、令和9年12月31日を過ぎた譲渡は対象外です。延長されるかどうかは今後の税制改正で決まるため、確定していません。現行の期限内に間に合う前提で準備するのが安全です。
延長される可能性はありますか。
可能性の有無を断定することはできません。延長は毎年度の税制改正の中で判断され、その結果は税制改正大綱の公表と法律の成立で確定します。公式の発表を確認してください。
相続開始から3年の期限と制度の期限、どちらが優先されますか。
どちらか一方でも過ぎれば控除は使えないため、早く到来するほうが実際の締め切りです。両方を満たす必要があります。
「3年」は相続した日から数えますか。
被相続人が亡くなった日（相続の開始があった日）を起点に、その日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。相続登記をした日や遺産分割が終わった日ではありません。
契約さえ令和9年内なら間に合いますか。
期限は原則として譲渡（引き渡し・所有権の移転）の時点で判断されます。契約から引き渡しまで時間がかかることもあるため、締め切りぎりぎりの契約は避け、逆算して動くことをおすすめします。個別の判断は税務署や税理士に確認してください。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm （2026年9月7日取得）
- 国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm （2026年9月7日取得）
- 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm （2026年9月7日取得）
