本記事にはプロモーション（PR）が含まれます。
親から相続した実家（空き家）を年内に売る予定で、同じ年に自分たち家族が住んでいたマンションも住み替えのために売ろうとしている。税金を調べると「3,000万円が控除できる」という説明が二つ出てきて、どちらが自分の話なのか、両方使えば6,000万円引けるのか分からなくなった。そんな相談がよくあります。
結論から言うと、名前が同じ「3,000万円の特別控除」でも、その家に誰が住んでいたかで使う制度がまったく別です。自分（や家族）が住んでいた家を売るなら「マイホームを売ったときの特別控除」、亡くなった親など被相続人が住んでいて自分は住んでいない家を売るなら「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」で、根拠となる条文も要件も違います。まずこの切り分けができれば、どの要件表を読むべきかが決まります。
「マイホームの3,000万円」と「空き家の3,000万円」は別の制度
混同の原因は、二つの特例がどちらも租税特別措置法（そぜいとくべつそちほう＝税の特例を定める法律）第35条という同じ条文の中にあり、控除の見出し額が偶然どちらも3,000万円だからです。ただし中身は次のように分かれています。
- マイホームを売ったときの特別控除（国税庁タックスアンサーNo.3302）。自分が居住していた家屋やその敷地を売ったときの特例です。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除（国税庁タックスアンサーNo.3306）。相続または遺贈により取得した、被相続人が住んでいた家屋・敷地を売ったときの特例で、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円まで控除できます。
読者向けにひとことで言えば、「自分の思い出のある家＝マイホーム特例」「親の思い出の家＝空き家特例」です。相続で受け取った家でも、相続後に自分がそこに住んでいれば話が変わってくるため、次の判断フローで確かめてください。
どちらの特例に当たるかの判断フロー
- 売る家に、あなた自身が住んでいた（または現に住んでいる）か。→ はいならマイホーム特例の検討へ。
- いいえで、その家は被相続人（親など）が亡くなる直前まで一人で住んでいた家を、相続・遺贈で取得したものか。→ はいなら空き家特例の検討へ。
- 相続で取得した後、あなたや親族がそこに住んだ、または人に貸した・事業に使ったか。→ はいなら空き家特例の「相続の時から譲渡の時まで居住・貸付け・事業に供していないこと」という要件を外れるため、空き家特例は使えません。
ポイントは「取得の経緯」と「相続後の使い方」です。マイホーム特例は自分の居住が入口、空き家特例は相続で取得したうえで空き家のまま売ることが入口になります。
マイホーム特例と空き家特例の違いを一表で
| 項目 | マイホーム特例（No.3302） | 空き家特例（No.3306） |
|---|---|---|
| 対象になる家 | 自分（や家族）が住んでいた家屋・敷地 | 被相続人が住んでいた家屋・敷地で、相続後は空き家のもの |
| 取得の仕方 | 問わない（自分で購入・新築・相続など） | 相続または遺贈で取得したもの |
| 控除の上限 | 公式サイトで確認 | 最高3,000万円（相続人が3人以上のときは2,000万円） |
| 築年・構造の要件 | 公式サイトで確認 | 昭和56年5月31日以前に建築／区分所有建物でないこと |
| 売却代金の上限 | 公式サイトで確認 | 1億円以下であること |
| 売る期限 | 公式サイトで確認 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日までの譲渡） |
| 手続き | 確定申告（添付書類は[[要確認]]） | 確定申告。市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」等を添付 |
広告この記事の結論：ラクウル（相続不動産）
同じ年に自宅と空き家の両方を売ると控除額の扱いが変わるため、どちらの特例に当たるかを相続の窓口で確認する方法もあります。
広告です。対応エリアやサービス内容は公式でご確認ください。
（空き家特例の数値は国税庁タックスアンサーNo.3306で2026年9月時点に確認したものです。マイホーム特例の空欄は、公式ページの数値を確認のうえ埋めてください。）
空き家特例で特に外しやすい要件
空き家特例は要件が細かく、次のような点で対象から外れることが多いです。ひとつでも当てはまらないと3,000万円は使えません。
- 相続の開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（同居家族がいた家は原則対象外）。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住に一度も使っていないこと。
- 家屋を売る場合は、譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと。令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに買主側で耐震改修または取壊しが行われた場合でも認められるようになりました。
要件の全項目を一つずつ確かめたい方は、条件を並べてチェックする別記事も用意しています。ここでは、あくまで「マイホーム特例と取り違えていないか」の切り分けにしぼって説明しています。
実家の売却と税金｜同じ年に両方を売ったときの特別控除の扱い
いちばん問い合わせが多いのが、住み替えで自分のマイホームを売り、同じ年に相続した実家（空き家）も売る、という同一年内の併用です。それぞれ別の制度なので、原則としてマイホーム特例はマイホームの売却益に、空き家特例は空き家の売却益に対して、それぞれ検討します。
ただし、控除額を単純に足して合計6,000万円まで引けるのかどうか（両特例が同じ第35条の枠を共有するのか、独立した枠なのか）は、条文の控除限度の定めを確認する必要があります。現時点で公式資料で確定できていないため、税務署に確認する項目として扱ってください。
確定申告の前に、次の点を管轄の税務署または税理士に確認しておくと安全です。
- マイホームと空き家を同じ年に売ったとき、控除の合計に上限があるか。
- 年をまたいで売った方が有利になる場合があるか(売却時期を分けるべきか)。
- 空き家特例と、相続税額の一部を取得費に足せる「取得費加算の特例」（No.3267）は併用できず、どちらか一方の選択になる点(No.3306で明記)。有利判定を依頼する。
なお、空き家をどう売るか（仲介で買主を探すか、業者に直接買い取ってもらうか）で手取りと期間が変わります。売却の進め方そのものは空き家 売却の進め方（仲介と買取で手取りと期間はどう違うか）で整理しています。再建築不可や残置物ありの実家で買取を検討するなら、無料査定で金額の目安を先に把握しておくと、特例の有利判定もしやすくなります。
取得費・所有期間で損をしないための下準備
3,000万円の控除は「譲渡所得（売った金額から取得費と譲渡費用を引いた売却益）」に対して差し引くものなので、そもそもの譲渡所得の計算が土台になります（国税庁No.3202）。ここで見落としやすいのが取得費です。
親が何十年も前に買った実家は、購入時の契約書が見つからないことがあります。取得費が分からないときは、売った金額の5%相当額を取得費とみなす「概算取得費」を使えます（No.3258。たとえば3,000万円で売れば取得費は150万円）。ただし実際の購入額の方が高ければ、契約書や当時の資料を探した方が譲渡所得は小さくなります。
所有期間についても、相続した家は被相続人が取得した日を引き継いで判定するのが原則です。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率が変わります。控除で売却益がゼロになる場合でも、確定申告をして初めて特例が適用される点は共通です。
よくある質問
マイホーム特例と空き家特例は、同じ物件に両方使えますか。
同じ一つの物件については、性質上どちらか一方です。自分が住んでいた家ならマイホーム特例、被相続人が住んでいた空き家なら空き家特例に当たります。別々の物件（自宅と実家）を同じ年に売る場合の合計上限は、税務署に確認してください。
相続した実家に、私が少しの間だけ住んでいました。空き家特例は使えますか。
空き家特例は「相続の時から譲渡の時まで、居住・貸付け・事業に供していないこと」が要件です。相続後にあなたが居住した実績があると、この要件を外れて使えなくなる可能性が高いです。個別の判断は税務署や税理士に確認してください。
兄弟3人で相続した実家を売ると、控除はどうなりますか。
空き家特例は、令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続・遺贈で取得した相続人の数が3人以上の場合、一人あたりの控除上限が2,000万円までとなります（No.3306）。持分ごとの扱いは別途確認が必要です。
空き家特例には期限がありますか。
あります。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、かつ制度自体が平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象です（2026年9月時点）。期限を過ぎると3,000万円は使えません。
取得費加算の特例と空き家特例は両方使えますか。
併用できません。空き家特例は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算・No.3267）など他の特例の適用を受けていないことが要件です。どちらが有利かを比べて一方を選びます（No.3306）。
控除で税金がゼロになるなら、確定申告は不要ですか。
必要です。特別控除は確定申告をして初めて適用されます。空き家特例では「被相続人居住用家屋等確認書」など市区町村長が交付する書類の添付も求められます。申告しないと控除は受けられません。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm（本記事作成時点で控除上限・要件の数値は要確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（総合課税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
