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父が亡くなったとき、母がそのまま実家に住み続けられるよう「配偶者居住権」を設定し、建物と土地の所有権は子が相続した。ここまではよくある形です。ところが数年後、母が介護施設に入って実家が空き家になり、いざ子が売ろうとすると「所有権は持っているのに買い手がつかない」「配偶者居住権が付いたままでは売れないと言われた」という壁にぶつかります。
この壁の正体は、配偶者居住権が母だけのための権利で、母の同意なしに勝手に消せず、しかも権利そのものを外へ売ることもできない、という仕組みにあります。売れる状態にするには、「配偶者居住権をどう消すか（または残すか）」を先に決め、そのうえで所有権を売るという順番を踏むことが基準になります。母の意思確認と、消すときの対価・税金の扱いが、この問題のほぼすべてです。
配偶者居住権とは何を分けた権利か
配偶者居住権とは、亡くなった人（被相続人）の配偶者が、相続開始のときに住んでいた家に、原則として亡くなるまで（または定めた期間）住み続けられる権利のことです。2020年4月に始まった制度で、目的は「住まいの安心」と「その他の相続財産（預貯金など）の取り分」を両立させることにあります。
ポイントは、この制度で家が二つの権利に分けられることです。母が持つのが「配偶者居住権（住む権利）」、子が持つのが「その権利の負担が付いた所有権（負担付所有権）」です。母は所有者ではありませんが住み続けられ、子は所有者ですが母が住んでいる間は自由に使えません。相続のときは母の取り分を住む権利で確保し、預貯金を子に多く回す、といった分け方ができるため、一次相続の遺産分割でよく使われます。
「売れない」と言われる本当の理由（譲渡できない構造）
空き家になっても売れないと言われるのは、次の二つが重なるからです。
- 配偶者居住権そのものは第三者に売れない。この権利は配偶者本人のために認められた一身専属的な権利で、他人に譲り渡すことが法律上できません。母が施設に入って家を使わなくなっても、権利を誰かに売って現金化する、という道がそもそも用意されていません。
- 子が持つのは「負担付き」の所有権だけ。所有権はあっても母の住む権利が付いたままなので、買った人は自分で使えません。現実には買い手がほとんどつかず、値も大きく下がります。
つまり、母の住む権利と子の所有権がバラバラのままでは、どちらも単独では市場に出しにくいのです。売れる状態にするには、二つの権利を一つにまとめる（＝配偶者居住権を消して、子の完全な所有権に戻す）必要があります。譲渡禁止や成立・消滅の詳しい条文の番号は、記事化にあたって確定します。
空き家になった家を売るための3つの道
権利を一つにまとめて売れる状態にするには、主に次の三つの方法があります。どれを選ぶかは「母の意思」と「急ぐかどうか」で決まります。
| 方法 | やること | 向く場面・注意 |
|---|---|---|
| 合意による消滅（対価あり） | 母と子が話し合い、母が配偶者居住権を消すことに同意する。子（所有者）が母へ対価を支払うことが多い | 母に現金を残しつつ早く売りたいとき。対価に税金がかかる可能性があるため事前確認が必要 |
| 放棄（対価なし） | 母が配偶者居住権を放棄して消す。対価のやり取りをしない | 母がすでに施設で家に戻る予定がないとき。無償だと贈与とみなされる可能性に注意 |
| 存続期間の満了・配偶者の死亡 | 定めた期間が終わる、または母が亡くなると権利は自動的に消える | 売り急がない場合。それまで空き家の維持費・固定資産税は所有者側が負担し続ける |
広告この記事の結論：ラクウル（相続不動産）
配偶者居住権の消滅には合意や放棄の手続きが要るため、進め方を相続の手続きの窓口に相談する方法もあります。
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判断フロー（条件から選ぶ）
- 母が家に戻る可能性があるか。ある → 今は売らず維持を優先。ない → 次へ。
- 母の判断能力があり、消滅に同意できるか。同意できる → 合意消滅または放棄へ。難しい → 成年後見など別の手続きが必要なので専門家へ。
- 母に現金を残す必要があるか。ある → 対価ありの合意消滅。不要（すでに施設費用が確保済みなど）→ 放棄も選択肢。
- 権利を消したら、子の完全な所有権として売却へ進む。
いずれの道でも、最後は「負担のなくなった所有権」を売ることになります。仲介と買取のどちらで売るか、手取りと期間がどう違うかは、空き家 売却の進め方をまとめた記事で確認できます。訳ありの状態で早く現金化したい場合は、買取専門業者に相談する手もあります。
合意で消すときの「対価」と税金の注意
実務でいちばん多いのは、母が同意して配偶者居住権を消し、子がその見返りに母へお金を払う「合意による消滅」です。ここで注意したいのが税金です。
配偶者居住権を対価をもらって消滅させた場合、母の側には対価に対する課税が生じる可能性があります。反対に、対価を払わず（または安すぎる金額で）消した場合は、値上がり分が贈与とみなされる可能性が指摘されています。どちらも「必ず課税される」と断定はできず、金額や事情によって扱いが変わります。国税庁の質疑応答事例で確認できる範囲を記事化の際に固め、確認できない部分は税務署または税理士に確認する項目として残します。
この点は金額が大きくなりやすく、後から追徴となると影響も大きいため、対価の額を決める前に必ず専門家に相談してください。
「おしどり贈与」との混同を解く
配偶者に関する制度でよく混同されるのが、「おしどり贈与」と呼ばれる贈与税の配偶者控除です。名前が似ていますが、配偶者居住権とはまったく別の制度なので整理しておきます。
- 配偶者居住権は、相続（父の死亡）をきっかけに、配偶者が住まいに住み続けるために設定する「住む権利」です。生前の贈与とは関係ありません。
- 贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）は、長年連れ添った夫婦の間で、生前に居住用不動産（またはその購入資金）を贈与したときに、一定額まで贈与税がかからない制度です。相続後の住む権利とは仕組みも使う場面も違います。
「配偶者に居住用不動産を贈与するとデメリットはあるのか」と検索して配偶者居住権の話と混ざってしまう方がいますが、この二つは切り分けて考える必要があります。おしどり贈与の控除額や適用要件は、記事化にあたって国税庁の情報で確定します。
売却が決まったあとの税金（譲渡所得と特例）
配偶者居住権を消して子の完全な所有権に戻し、いよいよ家を売る段になると、今度は売った利益（譲渡所得）に税金がかかります。譲渡所得は「売った金額から取得費（買ったときの費用）と譲渡費用（売るための費用）を差し引いて」計算します（国税庁 No.3202）。
相続で取得した不動産は、亡くなった人の取得日と取得費を引き継ぎます。取得費が分かる資料がないときは、売った金額の5パーセントを取得費とすることもできます（概算取得費、No.3258）。たとえば3,000万円で売れて取得費が不明なら、取得費は150万円として計算する形です。
税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか（長期）5年以下か（短期）で分かれます。長期は所得税15％・住民税5％に復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が加わり、短期は所得税30％・住民税9％に同じ復興特別所得税が加わります（No.3208・No.3211）。同じ利益でも税率が大きく違うため、いつ売るかは手取りに直結します。
空き家の3,000万円特別控除は使えるか
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」（被相続人の居住用財産の特例、No.3306）は魅力的ですが、配偶者居住権を設定していたケースでは使えないことが多い点に注意してください。この特例の家屋要件の一つに「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」があります。配偶者居住権は、父の死亡時に母がその家に住んでいたからこそ設定される権利です。つまり相続開始直前に被相続人（父）以外の居住者（母）がいたことになり、この要件を満たさなくなるのが通常です。
使えるかどうかは個別事情によりますので、控除を当てにして売却時期を決める前に、税務署または税理士に自分のケースで確認することをおすすめします。
よくある質問
配偶者居住権だけを買い取ってもらうことはできますか。
できません。配偶者居住権は配偶者本人のための権利で、第三者へ譲り渡すことが認められていないためです。現金化したい場合は、権利を消滅させて所有者に対価を払ってもらう形が中心になります。
母が施設に入って住まなくなれば、権利は自動で消えますか。
住まなくなっただけでは自動的には消えません。原則として存続期間の満了か配偶者の死亡で消えます。空き家のまま早く売りたいときは、母の同意による消滅か放棄の手続きが必要です。
子（所有者）だけの判断で配偶者居住権を消せますか。
できません。配偶者居住権を消すには権利を持つ母の同意が必要です。母の判断能力が低下している場合は、成年後見人の選任など別の手続きが要ることがあるため、早めに専門家へ相談してください。
権利を消すときに払うお金には税金がかかりますか。
対価を受け取った母の側に課税が生じる可能性があり、逆に無償だと贈与とみなされる可能性が指摘されています。金額や事情で扱いが変わるため、対価を決める前に税務署か税理士に確認してください。
配偶者居住権が残ったままでも、負担付きの所有権を売れますか。
法律上は売れますが、買い手はその家を自分で使えないため、現実にはほとんど値が付かず買い手も限られます。通常は権利を消してから売る方が手取りは大きくなります。
建物を解体すれば配偶者居住権の問題は消えますか。
配偶者居住権は建物に住む権利のため、建物の扱いは権利者である母の同意が前提になります。解体や売却の判断は権利の処理と一体で進める必要があり、勝手に壊すことはできません。
参考・出典
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（総合課税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm
- e-Gov法令検索 民法（配偶者居住権 第1028条〜第1036条） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
