本記事にはプロモーション（PR）が含まれます。
相続した空き家が売れて、まとまったお金が口座に入った。そのうち一部で車を買い替え、残りは生活費に回した。ところが翌年の春に確定申告の案内が届き、さらに初夏には市役所から住民税の納付書が来て、手元にお金が残っていないことに気づく。空き家の売却でいちばん多い資金の事故が、この「納税の時期を見落として代金を使い切ってしまう」パターンです。
ポイントを先に言い切ります。売却でかかる税金は売った年ではなく、翌年にまとめてやってくること、そして所得税と住民税で来る時期がずれることです。所得税は翌年の確定申告(原則3月15日)で納め、住民税はさらに遅れて翌年6月以降に分割で請求されます。だから売却代金は全額を自由に使わず、納税分を最初に別に取り分けておく。これが唯一の対策です。この記事では税額の試算はせず、いつ・どのように払うかという時期と方法だけに絞って説明します。
税金は「売った翌年」に、時期をずらして来る
不動産を売って利益(譲渡所得)が出ると、所得税(復興特別所得税を含む)と住民税がかかります。譲渡所得は給与などと分けて計算する「分離課税」ですが、申告と納付のタイミングは他の所得と同じ翌年です。売った年にその場で天引きされるわけではないため、代金が入った時点では税負担がまだ見えず、油断しやすいのが空き家売却の落とし穴です。
下の表が、税目ごとの「いつ来るか」の全体像です。金額ではなく時期の地図として使ってください。
| 税目 | いつの利益に対して | 申告・納付の時期 |
|---|---|---|
| 所得税＋復興特別所得税 | 売った年(1〜12月)の譲渡所得 | 翌年2月16日〜3月15日に確定申告し、原則3月15日までに納付 |
| 住民税(都道府県民税＋市区町村民税) | 同じく売った年の譲渡所得 | 確定申告の内容をもとに翌年度に課税。おおむね6月以降、年4回(4期)に分けて納付 |
広告この記事の結論：ラクウル（空き家買取）
売却代金を使い切って納税で詰まらないよう、まずその場でわかる査定額で手取りの目安を把握しておく方法もあります。
広告です。査定金額や対応エリアは公式でご確認ください。
つまり、たとえば2026年に売却した場合、所得税は2027年の春、住民税は2027年の初夏から分割で来る、という流れになります。売却から最後の住民税を払い終えるまでは1年半ほどの幅があり、その間ずっと納税資金を寝かせておく必要があります。
所得税はいつ・どう払うか
売った翌年の確定申告期間(原則2月16日から3月15日まで)に譲渡所得を申告し、その所得税を原則3月15日までに納付します。復興特別所得税(基準所得税額の2.1%)も、所得税と併せて同じ日に申告・納付します。納め方には主に次の選択肢があります。
- 期限内に一括納付: 金融機関やe-Tax、コンビニ(バーコード)、クレジットカード納付などで3月15日までに納める。
- 振替納税(口座振替): あらかじめ口座振替を申し込んでおくと、実際の引き落としが申告期限より後ろ倒しになり、資金の準備に少し余裕ができます。引き落とし日は年によって異なるため、その年の国税庁の案内で確認してください。
- 延納(分割納付): 期限までに一括で払えない場合、一定の要件のもとで納期限を延ばして分割で納める制度があります。延納した期間には利子税がかかるため、可能なら一括で払えるよう資金を残しておくのが基本です。
控除を使って税額がゼロになる場合でも、その控除を受けるには確定申告が必要です。「非課税だから何もしなくてよい」と考えて申告を忘れると、控除そのものが受けられなくなることがあります。どの特例が使えるかは、売却の進め方をまとめた空き家 売却の進め方の記事で全体像を確認してください。
住民税はなぜ遅れて、分割で来るのか
住民税は「前年の所得」に対して翌年度に課税される仕組みです。譲渡所得の住民税も、確定申告の内容が市区町村に伝わってから課税額が決まるため、所得税よりさらに遅れて動き出します。会社員でも譲渡所得ぶんの住民税は給与天引き(特別徴収)ではなく、自宅に納付書が届く普通徴収になるのが一般的です。
普通徴収では、税額を年4回(4期)に分けて納めます。第1期の納付書はおおむね6月ごろに届き、その後は自治体が定めた期限ごとに納めます。各期の納付月や期限は市区町村によって違うため、届いた納付書の日付で確認してください。分割とはいえ全額を4回で払い切るので、「1回分だけ用意すればよい」という意味ではない点に注意が必要です。
資金を使い切らないための取り分け方
納税で詰まらないために、代金が入った直後にやるべきことは一つです。手取り(売却代金から仲介手数料や登記費用などを引いた残り)のうち、納税に回すぶんを先に別口座へ移して手をつけないこと。生活費や買い物は、取り分けた後の残りだけで考えます。判断の順番は次のとおりです。
- 利益(譲渡所得)が出そうか、控除で税額がゼロになりそうかを確認する。ゼロでも申告は必要。
- 税額が出そうなら、翌年3月(所得税)と翌年6月以降(住民税)の二山ぶんを想定して、納税用の金額を別口座に隔離する。
- 住民税は年4期にわたって出ていくので、6月の第1期だけでなく最後の期まで残す。
- 取り分けた残りだけを生活費・投資・買い替えに充てる。
およその税額は所有期間(5年超か5年以下か)で税率が大きく変わります。取り分ける目安を知りたい場合は税率の分かれ目を扱った記事で確認できますが、本記事の趣旨は「時期を外さない」こと。金額が読めないうちは多めに取り分けておくほうが安全です。
マンションでも一戸建てでも時期は同じ
「マンションを売った税金はいつ払うのか」という疑問も、答えは戸建ての空き家と変わりません。譲渡所得としてまとめて計算し、所得税は翌年3月15日、住民税は翌年6月以降の4期です。区分所有のマンションでも、相続した実家でも、時期のルールは共通です。違いが出るのは税額(取得費や控除の中身)であって、納付の時期そのものではありません。
よくある質問
売った年のうちに税金を払うのですか
いいえ。譲渡所得の所得税・住民税は、売った年ではなく翌年に申告・納付します。売却代金が入った時点では税負担がまだ請求されないため、使い切ってしまわないよう注意が必要です。
所得税と住民税で払う時期はどう違いますか
所得税(復興特別所得税を含む)は翌年の確定申告で、原則3月15日までに納めます。住民税はさらに遅れて、翌年おおむね6月以降に年4回(4期)へ分けて請求されます。二つの山が春と初夏に分かれて来るとイメージしてください。
住民税はなぜ給与から天引きされないのですか
譲渡所得ぶんの住民税は、給与とは別に自宅へ納付書が届く普通徴収になるのが一般的だからです。会社員であっても、この部分は自分で金融機関などから納めることになります。
振替納税にすると引き落としはいつですか
振替納税を申し込むと、実際の口座引き落としが申告期限(3月15日)より後ろ倒しになります。引き落とし日は年ごとに異なるため、その年の国税庁の案内で確認してください。資金の準備に少し余裕が生まれます。
期限までに一括で払えないときはどうすればいいですか
一定の要件を満たせば、納期限を延ばして分割で納める延納の制度があります。ただし延納期間には利子税がかかります。可能なら代金から納税分を取り分けておき、一括で納めるのが負担は軽くなります。
控除で税額がゼロになれば、何もしなくてよいですか
いいえ。控除を受けるには確定申告が必要です。申告をしないと控除そのものが適用されず、あとから税額が生じることがあります。「非課税=手続き不要」ではない点に注意してください。
納税用にいくら取り分ければよいですか
税額は利益の大きさと所有期間で変わるため一概には言えません。金額の見当がつかないうちは多めに別口座へ隔離し、所有期間による税率の違いを確認してから調整するのが安全です。本記事は時期の説明にとどめ、具体的な税額の試算は行っていません。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（所得税・復興特別所得税・住民税の申告と納付） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 総務省 固定資産税・都市計画税（住民税など地方税の概要） https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_11.html
