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遠方に住んでいて、亡くなった親の家に一度も住んだことがない。売れる見込みも薄く、固定資産税や草刈りの負担だけが続く。だから相続放棄（相続人としての権利も義務も一切引き継がないと家庭裁判所に申し出る手続き）を考えている。ここで多くの人が不安になるのが、「放棄したのに、結局その空き家の管理責任だけは残るのではないか」という点です。
結論から言うと、判断の分かれ目は「相続放棄をした時点で、その家を現に占有しているかどうか」の一点です。2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法940条により、放棄後に保存義務を負うのは、放棄の時にその財産を現に占有している人に限られるようになりました。実家に住んだことのない遠方の相続人であれば、放棄によって管理責任からも切り離される可能性が高い、という整理になります。以下で、誰に義務が残り、放棄後に家が誰のものになるのかを条文に沿って確認します。
相続放棄で管理責任は消えるのか（改正された民法940条）
改正前の民法940条は、相続放棄をした人であっても「その放棄によって相続人となった者が管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」という趣旨でした。この「管理を継続」という文言が広く読めたため、家に近寄ったこともない相続人まで管理責任を負わされるのか、いつまで続くのか、という不明確さが問題になっていました。
現在の940条第1項は次のようになっています。「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」。
この改正で変わった点は、大きく二つです。ひとつは義務を負う人が「現に占有している」放棄者に限定されたこと。もうひとつは、義務の中身が「管理の継続」から「引き渡すまでの保存」へと明確化され、終わり（次の相続人や相続財産清算人へ引き渡す時点）がはっきりしたことです。占有していない相続人には、そもそも940条の保存義務は生じません。
「現に占有している」とは誰のことか（判断フロー）
問題は、自分が「現に占有している」に当たるかどうかです。占有とは、事実としてその物を支配している状態を指します。空き家の場合、次のように条件で切り分けて考えると整理しやすくなります。
- 被相続人（亡くなった方）と同居していて、放棄の時点でもその家に住んでいる、または鍵を持って自由に出入りし物を置いている場合、あなたは「現に占有している」に当たり、引き渡しまで保存義務を負います。
- 遠方に住んでいて、その家に居住したことがなく、鍵も預かっておらず、実際の出入り・管理をしていない場合、「現に占有している」とは言えず、940条の保存義務は生じないと考えられます。
- 判断に迷うのは中間の場合です。たとえば時々帰省して荷物を保管している、鍵は持っているが住んではいない、といったケースは占有の有無が事実関係で分かれるため、放棄前に司法書士や弁護士など専門家に確認するのが安全です。
| 放棄した人の状況 | 「現に占有」か | 保存義務 |
|---|---|---|
| 亡くなった親と同居・放棄時も居住／鍵を持ち出入りしている | 該当する | 引き渡すまで保存義務あり |
| 遠方在住・その家に住んだことがなく鍵も管理していない | 該当しない | 940条の保存義務は生じない |
| 時々使う・荷物だけ置いている等の中間ケース | 事実関係による | 放棄前に専門家へ確認 |
保存義務があるといっても、求められる注意の程度は「自己の財産におけるのと同一の注意」であり、他人の物を預かるときのような高度な管理までは要求されません。しかも、次に説明する相続財産清算人などへ引き渡せば義務は終わります。放棄した瞬間に半永久的な管理責任を負い続ける、という誤解は現在の条文では当たりません。
全員が相続放棄したら空き家は誰のものになるか
相続人が順に放棄し、最終的に相続する人が誰もいなくなると、その空き家（相続財産）は宙に浮きます。この状態を処理するのが、民法952条1項の相続財産清算人（相続人がいない財産を管理・清算するために家庭裁判所が選任する人）です。利害関係人などの申立てにより家庭裁判所が選任し、清算人が財産を管理・換価し、最終的に残った財産は国庫に帰属します。940条にいう「引き渡すまで」の相手も、この相続財産清算人です。
加えて、2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、市区町村長が財産管理人の選任を家庭裁判所に請求できる仕組みが整えられ、相続放棄された空き家に自治体が対応しやすくなりました。放棄後の空き家が放置され周辺に危険を及ぼす場合、行政が動く根拠が加わったことになります。
ただし注意したいのは、清算人の選任には申立てや予納金の負担が伴い、誰かが申し立てなければ空き家が長く放置されうるという現実です。「放棄すれば自動的に国が引き取ってくれる」わけではありません。相続放棄は権利も義務も手放す反面、その家を自分の判断で売ったり活用したりする道も同時に失います。放棄が本当に最善か、次章以降で費用と選択肢を突き合わせて検討してください。
相続放棄の手続き・期限と、更地にして国に返す道の費用
相続放棄は、家庭裁判所への申述（申し出）で行います。期限は「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」で、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述します。この3か月を過ぎると原則として放棄できなくなるため、判断を先延ばしにできない点に注意が必要です。
費用は比較的軽く、収入印紙800円（申述人1人につき）と、連絡用の郵便切手が必要です。一方、相続はしたうえで「使い道のない土地を手放す」出口として、相続土地国庫帰属制度（相続した土地を国に引き取ってもらう制度、2023年4月27日施行）があります。こちらは審査手数料が土地一筆あたり14,000円、承認された場合の負担金が原則として面積にかかわらず20万円です。
| 手続き | 主な費用 | 期限・条件 |
|---|---|---|
| 相続放棄の申述（家庭裁判所） | 収入印紙800円（1人につき）＋連絡用の郵便切手 | 相続開始を知ってから3か月以内 |
| 相続土地国庫帰属制度（相続後に土地を国へ） | 審査手数料14,000円（一筆）＋負担金 原則20万円 | 建物がある土地は却下要件（更地が前提） |
国庫帰属制度で見落とされがちなのが、建物が建っている土地は申請の却下要件という点です。空き家をこの制度で手放すには、まず解体して更地にする必要があります。解体費用は構造・延床面積・立地・残置物の有無で大きく変わり、全国一律の相場はありません。さらに担保権の設定、境界の不明確、崖や埋設物があるといった土地も承認されないため、誰の土地でも使える出口とは言えません。「放棄」も「国庫帰属」も、負担や制約と引き換えである点は共通しています。
放棄する前に「売れないか」を確かめる価値がある
相続放棄をすると、その家をあなたの意思で売って現金化する道も同時に閉ざされます。負担を減らしたいという動機なら、放棄を決める前に「売却でいくら手元に残るか」を一度確かめておく意味があります。相続放棄後は財産に手を付けられませんが、放棄する前であれば、仲介で市場に出す、買取業者に直接売る、複数社に一括で査定を依頼する、といった選択肢を比較できます。
相続して3年以内など一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例もあり、条件次第では「売って手元に残す」ほうが放棄より有利になる場合があります（特例の細かい条件は別記事で扱います）。仲介と買取で手取り額や売却までの期間がどう変わるか、費用の内訳と合わせて空き家 売却の進め方（仲介と買取の比較）で確認できます。
再建築不可（今の法律では建て直せない土地）や残置物が残ったままの家、共有名義や事故物件といった、いわゆる訳あり物件でも買い取る専門の業者があります。査定は無料で、仲介手数料もかからないケースが多いため、放棄か売却かを決める前の「値付けの目安」を知るだけでも使えます（2026年9月時点・公式サイト確認）。まずは査定額を見てから、放棄・売却・国庫帰属のどれが自分の負担を最も減らすかを判断してください。
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よくある質問
相続放棄をすれば、空き家の固定資産税は払わなくてよくなりますか。
放棄が受理されれば、あなたははじめから相続人でなかったことになるため、その後の固定資産税の納税義務は原則として負いません。ただし放棄の時に家を現に占有している場合は、引き渡すまでの保存義務が残る点に注意してください。
遠くに住んでいて実家に住んだこともありません。放棄後も管理責任は残りますか。
改正後の民法940条では、保存義務を負うのは放棄の時に財産を「現に占有している」人に限られます。その家に住んだことがなく、鍵も管理していないのであれば、940条の保存義務は生じないと考えられます。
相続放棄はいつまでにすればよいですか。
自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。この期間を過ぎると原則として放棄できなくなります。
相続人全員が放棄したら、その空き家はどうなりますか。
相続する人がいなくなると、家庭裁判所が選任する相続財産清算人が管理・清算し、最終的に残った財産は国庫に帰属します。2023年12月施行の改正空家法では、市区町村長が財産管理人の選任を請求できる仕組みも整えられました。
放棄した空き家を、あとから国に引き取ってもらえますか。
相続放棄をすると財産に手を付けられなくなるため、放棄した本人が相続土地国庫帰属制度を使うことはできません。国庫帰属制度は相続したうえで土地を手放す出口で、しかも建物がある土地は却下要件のため、更地にする必要があります。
放棄と売却、どちらが負担を減らせますか。
負担軽減が目的なら、放棄を決める前に売却でいくら残るかを確かめるのが順序です。相続後3年以内の売却で使える特例が適用できる場合など、条件によっては売って手元に残すほうが有利になることがあります。査定は無料の業者が多いので、値付けの目安を得てから判断してください。
参考・出典
- 民法 第940条（e-Gov法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html
- 裁判所「相続の放棄の申述」 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html
- 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（概要）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621960.pdf
- 法務省「相続土地国庫帰属制度について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html ／ 負担金 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html
- 法務省「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
