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親が住んでいた実家を相続したものの、遠方に住んでいて手つかず。遺品整理も名義変更もこれからで、「売るかどうかはそのうち決めればいい」と先送りにしている――相続した空き家では、この「そのうち」がいちばん高くつきます。理由は、相続した空き家の税金には期限つきの優遇が用意されているからです。判断の基準はシンプルで、相続を知った日から動き出す「3年」の期限が3つあることを最初にカレンダーへ書き込み、その期限に間に合う段取りを逆算することです。以下では、その3つの期限と、待った場合に税額がどれだけ変わるかを実際の数字で確かめます。
相続した空き家で効く3つの「3年」期限
相続した空き家をめぐる「3年」は、性質の違う3つが同時に走ります。ひとつでも過ぎると取り返しがつかないもの（税優遇）と、過ぎると罰則があるもの（登記）が混在するため、まとめて把握しておきます。
| 期限の名前 | いつまで | 過ぎるとどうなるか |
|---|---|---|
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ制度自体が令和9年12月31日までの譲渡） | 最高3,000万円の控除が使えず、譲渡所得にそのまま課税 |
| 相続財産を譲渡した場合の取得費加算 | 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで | 納めた相続税の一部を取得費に上乗せできず、税負担が増える |
| 相続登記の申請義務 | 不動産を取得したことを知った日から3年以内 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象 |
広告この記事の結論：ラクウル（相続不動産）
相続開始から3年目の年末までに売らないと3,000万円特別控除が使えなくなるため、期限管理を含めて相続の手続きを窓口に相談できます。
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3つとも「3年」ですが、起点（数え始める日）と数え方が違います。次から順に見ていきます。
空き家の3,000万円特別控除とは｜対象と3年の数え方
相続した空き家を売るときの中心になるのが、この特例（税負担を軽くする特別な扱い）です。相続または遺贈により取得した「被相続人居住用家屋（亡くなった方が住んでいた家）」やその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件を満たすと、譲渡所得の金額から最高3,000万円を差し引けます。適用の代表的な条件は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、そして売却代金が1億円以下であることです。
使うための家屋の3要件
家屋については、次の3つをすべて満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションなどの区分登記でないこと）
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
さらに、相続の時から売る時まで、その家屋や敷地を事業・貸付け・居住に使っていないことも条件です。家屋を建てたまま売る場合は、原則として一定の耐震基準を満たす必要があります。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、売った年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすようにした場合、または家屋の全部を取り壊した場合でも認められるようになりました（買主側での耐震改修や取壊しも可）。耐震工事や解体には見積り取得から着工まで時間がかかるため、この点も「早めに動く」理由になります。
3年の数え方と、相続人が3人以上のとき
「3年を経過する日の属する年の12月31日」という数え方が独特です。たとえば令和6年（2024年）5月に相続が開始した場合、3年を経過する日は令和9年5月ごろですが、実際の期限はその年の12月31日、つまり令和9年12月31日までとなります。なお、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、その家屋と敷地を相続した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円に下がります。
売らずに待つと税額はいくら変わるか｜控除ありなしの計算例
「3,000万円」がどれほど効くのかは、数字で見ると一目瞭然です。取得費（買ったときの値段）が分からない古い実家を、3,000万円で売った場合を例に計算します。取得費が不明なときは「売った金額の5パーセント」を概算取得費として使えます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却代金 | 3,000万円 |
| 概算取得費（売却代金の5%） | 150万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料 約105.6万円＋印紙税 約1万円） | 約107万円 |
| 譲渡所得（＝売却代金－取得費－譲渡費用） | 約2,743万円 |
仲介手数料は、売買代金を区分して計算した上限（200万円以下の部分＝5.5%、200万円超400万円以下の部分＝4.4%、400万円超の部分＝3.3%、いずれも税込）にもとづく計算値です。3,000万円なら「200×5.5%＋200×4.4%＋2,600×3.3%＝約105.6万円」となります（2026年9月時点・国土交通省告示）。印紙税は契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置、令和9年3月31日まで）です。
この譲渡所得 約2,743万円に対して、控除が使えるかどうかで税額はこう分かれます。
- 3,000万円控除を使える場合：2,743万円－3,000万円はマイナスとなり、課税される譲渡所得は0円。税額は0円。
- 期限切れなどで控除が使えない場合：所有期間は被相続人が取得した日から数えるため、多くの実家は長期譲渡にあたります。長期譲渡の税率は所得税15%・住民税5%に復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わり、合計は20.315%（内訳から計算した値）。2,743万円×20.315%＝約557万円の税額です。
同じ物件を同じ値段で売っても、控除の期限に間に合うかどうかだけで、税負担がおよそ557万円変わる計算になります。なお、仲介と買取では手取りと売却までの期間が変わります。どちらが自分の物件に向くかは空き家 売却の進め方の比較で確かめてください。
もう一つの期限｜相続税の取得費加算は「申告期限＋3年」
相続税を納めた人には、もう一つの期限つき特例があります。相続財産を譲渡した場合の取得費加算です。相続・遺贈で取得した財産を、相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すると、納めた相続税額のうち一定額を取得費に上乗せでき、譲渡所得を圧縮できます。相続税の申告期限は原則として相続開始から10か月後なので、この特例の期限は実質「相続開始からおよそ3年10か月後」です。
注意したいのは、3,000万円特別控除と取得費加算は併用できず、どちらか一方を選ぶことです。多くの空き家では控除額の大きい3,000万円特別控除が有利になりやすいものの、相続税を多く納めた場合は取得費加算のほうが得になることもあります。どちらを選ぶかは相続税額と譲渡所得の大きさで変わるため、確定申告の前に税理士や税務署に試算してもらうと安全です。いずれにせよ、3,000万円控除の適用には確定申告が必要で、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付書類も求められます。
3年以内に間に合わせる判断フロー
期限から逆算して動くための順序を、条件と結論の形で整理します。
- 相続の開始日を確認する：亡くなった日が起点です。「3年を経過する日の属する年の12月31日」を控除の期限としてカレンダーに入れます。
- 家屋の3要件を確認する：昭和56年5月31日以前の建築か、区分登記でないか、被相続人が1人で住んでいたか。すべて満たすなら3,000万円控除の候補です。
- 家を残して売るか、解体して売るかを決める：残すなら耐震基準、更地にするなら解体の見積りと工期が必要です。ここで数か月かかることが多いので、期限の1年以上前には方針を固めます。
- 売り方を決めて査定を取る：時間に余裕がなければ、買取のように短期間で売却が完了する方法も選択肢です。
- 年内の引渡し完了を逆算する：「売った時」は原則として引渡し・決済の時点です。年末ぎりぎりに契約しても引渡しが翌年に食い込むと期限を外すため、余裕をもって進めます。
相続した空き家は、放置している間も固定資産税がかかり続けます。管理が行き届かず市区町村から勧告を受けると、住宅用地の課税標準を軽減する特例（いわゆる「6分の1」）の対象から外れ、税額が上がる可能性もあります。期限内に売る段取りは、税優遇を取りこぼさないためだけでなく、こうした維持コストを早く止める意味でも合理的です。
相続登記も3年以内が義務｜過料10万円
税金の話とは別に、名義変更（相続登記）にも3年の期限があります。令和6年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。施行前に開始した相続で未登記のものは、令和9年3月31日までが期限です。遺産分割がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という簡易な手続きで基本的な義務は果たせます。空き家を売るには登記を売主名義に直しておく必要があるため、売却を考えているなら登記もセットで早めに進めておくのが実務的です。登記にかかる登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。
よくある質問
相続してから3年を過ぎたら、3,000万円控除はもう使えませんか。
使えません。この特例は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることが条件です。期限を過ぎると、譲渡所得にそのまま課税されます。制度自体も令和9年12月31日までの譲渡が対象です。
親が長く住んでいた家なら、必ず短期譲渡の高い税率にはならないのですか。
相続した不動産は、亡くなった方の所有期間を引き継ぐのが原則とされています。親が5年を超えて所有していた実家であれば、長期譲渡（税率の内訳は所得税15%・住民税5%＋復興特別所得税）に当たるのが通常です。ただし個別の判定は取得時期によるため、税務署で確認してください。
取得費が分からない古い家でも控除は使えますか。
取得費が不明でも、売った金額の5%を概算取得費として計算できます。その上で家屋の3要件などを満たせば3,000万円控除の対象になります。3,000万円で売った例では概算取得費は150万円です。
相続人が兄弟3人の場合、控除はどうなりますか。
令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円に下がります。2人までなら1人あたり3,000万円です。
更地にしてから売っても控除は使えますか。
令和6年1月1日以後の譲渡では、被相続人居住用家屋の全部を取り壊してから売る場合も対象になります。ただし取壊し後、敷地を貸付けなどに使っていないことが条件です。解体には工期と費用がかかるため、期限から逆算して早めに動く必要があります。
3,000万円控除と取得費加算はどちらを選ぶべきですか。
両方は使えず、どちらか一方を選びます。控除額の大きい3,000万円特別控除が有利になるケースが多いものの、相続税を多く納めた場合は取得費加算が得になることもあります。相続税額と譲渡所得を試算して、確定申告前に税理士や税務署へ相談すると安全です。
参考・出典
- https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm
- 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
- 国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（総合課税）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 No.7108「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
- 国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号 最終改正 令和6年告示第949号） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
- 法務省「相続登記の申請義務化」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 国税庁 No.7191「登録免許税の税額表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 総務省「固定資産税・都市計画税」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_11.html
