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相続した親の家を売ろうと税金を調べていくと、国税庁のページで「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という長い正式名称に行き着きます。ブログや不動産会社の説明では「空き家特例」「空き家の3000万円控除」と呼ばれているのに、公式の名前だけ様子が違うため、同じものなのか、別の制度を見落としていないか不安になる方が多いところです。
結論から言うと、これらはすべて同じ一つの制度です。国税庁のタックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が正式な呼び名で、根拠は租税特別措置法35条3項に置かれています。俗称の「空き家特例」「空き家の3000万円控除」は、この制度をやさしく言い換えたものにすぎません。以下では、正式名称と俗称の対応関係を整理したうえで、混同されやすい「マイホームの3000万円控除」との違い、適用の条件、注意点、必要書類を順に見ていきます。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは
この特例は、相続または遺贈で取得した「被相続人が住んでいた家屋・敷地」を一定期間内に売り、条件を満たしたときに、譲渡所得（売却で得た利益）の金額から最高3,000万円を差し引ける制度です。国税庁のNo.3306に記載があり、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の売却が対象とされています（2026年9月時点・国税庁確認）。
「被相続人（ひそうぞくにん）」とは亡くなった方のこと、「居住用財産」とはその方が生活の拠点としていた住まいのことです。つまり名前をほどくと「亡くなった人が住んでいた家（＝相続で空き家になった家）を売ったときの特例」となり、俗称の意味とぴったり重なります。
俗称と正式名称の対応表
検索や相談の場面で出てくる呼び名を、正式名称・根拠にひもづけて並べます。呼び名が違っても指している制度は同じなので、どれか一つで調べれば足ります。
| よく使われる俗称 | 正式名称 | 番号・根拠条文 |
|---|---|---|
| 空き家特例／空き家の3000万円控除 | 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 国税庁 No.3306／租税特別措置法35条3項 |
| マイホームの3000万円控除／居住用の3000万円控除 | マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例 | 国税庁 No.3302 |
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俗称と正式名称が同じ制度と分かっても、自分に要件が当てはまるかは個別判断が必要なため、相続の窓口に相談する方法もあります。
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控除額の上限が同じ「3,000万円」であるため、この二つは名前も内容も取り違えられやすいのですが、適用できる場面はまったく異なります。次の見出しで線を引きます。
マイホームの3000万円控除（No.3302）とは別の特例
混同の原因は「3000万円控除」という同じ愛称にありますが、両者は根拠も要件も別の制度です。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（No.3306）は、亡くなった方が住んでいて、相続で空き家になった家を売る場合が対象です。売る人自身がその家に住んでいる必要はありません。
- マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例（No.3302）は、売る人自身が住んでいる（または住まなくなってから一定期間内の）自宅を売る場合が対象です。
相続した実家を、自分は別に暮らしながら空き家として売るなら、対象になり得るのはNo.3306の方です。逆に、自分が住んでいた家を売るならNo.3302です。名前が似ていても入口が違うので、まず「誰が住んでいた家か」で見分けてください。
適用の条件（家屋の3要件・期限・利用制限）
No.3306は要件が細かく、一つでも外れると使えません。国税庁が示す主な条件は次のとおりです。
家屋についての3要件
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンション等でないこと）
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
期限と金額の上限
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 制度全体の適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡
相続後の利用制限と、家屋を売る場合の条件
相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住のいずれの用にも供されていないことが必要です。家屋そのものを売る場合は、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであることが求められます。なお令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主側で耐震基準を満たすこととなった、または家屋の全部の取壊し等が行われた場合でも認められるようになりました（2026年9月時点・国税庁確認）。
注意点｜見落としやすい落とし穴
要件は満たしていても、次の点で取り扱いが変わります。判断の順番で整理します。
- 相続人が3人以上か。令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続・遺贈で取得した相続人の数が3人以上のときは、控除の上限が一人あたり2,000万円に下がります。
- 他の特例と重ねていないか。相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算・No.3267）などとは併用できず、どちらか一方の選択になります。相続税を納めた方は、どちらが有利かを試算してから選びます。
- 耐震か取壊しか。旧耐震の家屋をそのまま売ると使えないため、耐震基準を満たすように改修するか、取り壊して敷地として売るか、上記の期限内の対応方法を先に決めておきます。
耐震改修と取壊しのどちらを選ぶか、そもそも仲介で売るか買取にするかで、手元に残る金額と期間は変わります。売り方そのものの比較は空き家 売却の進め方（仲介と買取の違い）で扱っています。
必要書類｜確定申告で添える書類
この特例は確定申告をして初めて適用されます（申告しなければ自動では適用されません）。国税庁のNo.3306では、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを申告書に添付することが求められています。この確認書は、家屋の所在地の市区町村へ申請して取得します。
あわせて、売買契約書の写しや譲渡所得の内訳書など、譲渡の事実と金額を示す書類が必要になります。確認書の取り方や申告書の書き方は自治体・税務署で様式が異なるため、売却の前に窓口で確認しておくと安全です。
よくある質問
「空き家特例」と「被相続人の居住用財産の特例」は違う制度ですか。
同じ制度です。国税庁No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が正式名称で、俗称として「空き家特例」「空き家の3000万円控除」と呼ばれています。根拠は租税特別措置法35条3項です。
マイホームの3000万円控除と何が違うのですか。
控除の上限額が同じでも、対象が異なります。No.3306は亡くなった方が住んでいて相続で空き家になった家、No.3302は売る人自身が住んでいた自宅が対象です。まず「誰が住んでいた家か」で見分けます。
マンションでも使えますか。
家屋の要件で「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とされているため、分譲マンションなど区分所有登記のある建物は、この特例（No.3306）の対象外です。
いつまでに売れば間に合いますか。
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。加えて、制度自体の適用期間が令和9年12月31日までの譲渡とされています（2026年9月時点）。耐震改修や取壊しの段取りに時間がかかるため、早めに動くことをおすすめします。
相続税を払った場合、取得費加算と両方使えますか。
両方は使えません。No.3306の3,000万円控除と、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（No.3267）は、いずれか一方を選ぶ形になります。売却益や納めた相続税額によって有利な方が変わるので、試算のうえ選択します。
相続人が複数いると控除は減りますか。
令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、控除の上限が一人あたり2,000万円になります。2人以下なら一人あたり最高3,000万円です。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（総合譲渡）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
