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親から相続した空き家を昨年ようやく売り切り、年が明けてから「これ、確定申告っているの？」と手が止まる方は少なくありません。売買契約書や仲介手数料の領収書をどこにしまったか探しながら、そもそも自分に申告義務があるのかどうかから分からない、という状況です。判断の基準はひとつで、売って「もうけ（譲渡益）」が出たなら申告が必要、逆にマイナス（譲渡損）で終わったなら通常は申告不要という点に尽きます。ここでは特例を使わない通常の申告を軸に、必要書類・提出の時期・譲渡損のときの判断を順に確かめます。
申告が要るか要らないかは「もうけが出たか」で決まる
不動産を売ったときの税金は、給与などとは分けて計算する「譲渡所得（土地や建物を売った利益）」にかかります。国税庁は、譲渡所得の金額を「土地や建物を売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します」と説明しています。この差引きの結果がプラスなら、原則として確定申告をして税金を納めます。マイナス、またはゼロなら、通常の売却では申告義務は生じません。
まずは次の順で自分がどちらかを見分けます。
- 売った金額（収入金額）を確認する（売買契約書の金額）。
- 取得費を出す（買ったときの代金や建築費など。分からなければ後述の概算取得費）。
- 譲渡費用を出す（仲介手数料、売却時の印紙税など、売るために直接かかった費用）。
- 「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」を計算する。プラスなら申告が必要、マイナスなら原則不要。
会社勤めで普段は年末調整だけの方でも、この譲渡益が出た年は自分で確定申告をする必要があります。空き家の売却全体の流れや手取りの考え方は、空き家 売却の進め方をまとめた記事で確認できます。
譲渡所得の計算例｜取得費が分からないときは売値の5%
相続した古い家は、親がいくらで買ったか分かる書類が残っていないことがよくあります。その場合、国税庁は「売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」（概算取得費）としています。例えば3,000万円で売却したなら150万円が取得費です。
具体的に、相続した空き家を1,000万円で売り、取得費が分からないケースを計算します。
| 項目 | 金額 | 内訳・根拠 |
|---|---|---|
| 収入金額（売却代金） | 1,000万円 | 売買契約書の金額 |
| 取得費（概算取得費） | 50万円 | 売却代金の5％（国税庁 No.3258） |
| 譲渡費用 | 約40万円 | 仲介手数料の上限約39.6万円（国交省の1,000万円の計算例）＋売買契約書の印紙税5千円（1,000万円以下・軽減後） |
| 譲渡所得 | 約910万円 | 1,000万円 −（50万円＋約40万円） |
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譲渡益が出た場合の申告書類の準備に不安があれば、相続の手続きを窓口に相談する方法もあります。
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この約910万円に税率をかけます。税率は所有期間で分かれ、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものが長期、5年以下が短期です。長期の場合は所得税15％＋住民税5％に、復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が加わります（合計は計算値で20.315％）。910万円に当てはめると、おおむね184万円前後の税額という規模感になります。短期の場合は所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税2.1％と、税率がほぼ倍近くまで上がります。
なお、相続した空き家は所有期間の数え方に注意が必要です。
確定申告に必要な書類
通常の譲渡所得の申告でそろえる書類は、大きく「申告書本体」「利益を計算する明細」「金額を裏づける証拠書類」の3種類です。国税庁「譲渡所得の申告のしかた」に沿って、次のものを準備します。
| 書類 | 役割 | 入手先 |
|---|---|---|
| 確定申告書（分離課税用の第三表を含む） | 所得税を計算して申告する本体 | 税務署・国税庁サイト |
| 譲渡所得の内訳書（計算明細書） | 売却金額・取得費・譲渡費用を書き出す明細 | 税務署・国税庁サイト |
| 売買契約書の写し（売ったときの契約書） | 収入金額（売却代金）を証明する | 手元の契約書を複写 |
| 取得費が分かる書類の写し（買ったときの契約書・領収書、建築費の明細など） | 取得費を証明する。無ければ概算取得費で計算 | 手元の書類 |
| 譲渡費用の領収書の写し（仲介手数料・印紙税など） | 譲渡費用を証明する | 手元の領収書 |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | 申告者本人の確認 | 手元 |
取得費や譲渡費用は、領収書がないと差し引けない場面が出てきます。売却の前後に受け取った書類は、少額でもまとめて保管しておくのが安全です。特例を使う場合は追加書類が要りますが、それは後述します。提出前には最新の必要書類一覧を確認してください。
提出の時期と方法
確定申告は、売った年の「翌年」に、所得税の確定申告期間内にまとめて手続きします。前年の1月から12月までに売った分を、翌年の申告期間中に申告して納付する、という流れです。
提出の方法は主に次の3つです。
- e-Tax（電子申告）：国税庁サイトの確定申告書等作成コーナーで作成し、そのまま送信する方法。書類の郵送が不要です。
- 郵送：作成した申告書一式を管轄の税務署へ送る方法。
- 窓口持参：税務署の窓口や申告会場へ持ち込む方法。
納める税金がある場合の納付も、原則として同じ申告期限までに行います。振替納税を登録しておくと、口座からの引き落としに切り替えることもできます。売却の翌年に慌てないよう、契約書と領収書を年内のうちに一か所へまとめておくと、作成がぐっと楽になります。
譲渡損が出たときは申告するべきか
相続した古い空き家は、解体費用や仲介手数料を差し引くと、売っても手元がマイナス（譲渡損）になることがあります。このとき迷うのが「損したなら申告して税金を取り戻せないのか」という点です。判断は条件で分かれます。
- 譲渡益が出た → 申告が必要（税金を納める）。
- 譲渡損が出て、特例に当てはまらない → 通常の空き家売却では申告義務はなく、申告しても税金は戻らないのが原則。土地や建物の譲渡による損失は、給与や事業などほかの所得と相殺（損益通算）できないのが原則だからです。
- 譲渡損が出て、一定の特例（マイホームの買換え等）に当てはまる → 損失を申告することで軽減につながる場合があり、この場合は申告する意味があります（要件は個別に確認）。
つまり、相続した空き家を売って赤字で終わったケースでは、ほかの給与などと相殺して税金を減らすことは基本的にできません。損益通算の可否は根拠となる条文の確認が必要です。判断に迷う場合は、税務署の相談窓口や税理士に確認するのが確実です。
特例を使うなら申告の中身が変わる
ここまでは特例を使わない通常の申告です。相続した空き家では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」が使える場合があります。国税庁は、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋等を平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまるときに適用できるとしています。ただしこの控除を受けるには確定申告が前提で、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」など追加の書類が要ります。特例を使う場合の書き方や書類は通常の申告と別立てになるため、控除の要件確認と合わせて個別に準備してください。
よくある質問
会社員でも空き家を売ったら確定申告が必要ですか
売って譲渡益が出た場合は、普段が年末調整だけの会社員でも自分で確定申告が必要です。逆に譲渡損で終わり、特例に当てはまらないなら、通常は申告義務はありません。
取得費が分かる書類がまったく残っていません
買ったときの契約書や領収書がない場合、売った金額の5％を取得費とする「概算取得費」で計算できます。例えば3,000万円で売却したなら150万円が取得費です。実際の取得費が分かる書類があるなら、そちらを使う方が有利になることが多いです。
売却代金はいつの金額で申告しますか
売買契約書に記載された売却代金（収入金額）が基準です。ここから取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。契約書の写しは必要書類になるため保管しておきます。
仲介手数料や印紙税は差し引けますか
売るために直接かかった費用は「譲渡費用」として差し引けます。仲介手数料や売却時の売買契約書の印紙税が代表例です。領収書の写しが必要になるため、金額の裏づけを残しておきます。
損が出たので申告して税金を取り戻せますか
通常の空き家売却で譲渡損が出ても、その損失を給与などほかの所得と相殺することは原則できず、税金は戻りません。マイホームの買換えなど一定の特例に当てはまる場合に限り、申告することで軽減につながることがあります。
提出はいつまでにすればよいですか
売った年の翌年の確定申告期間内に、申告と納付をまとめて行います。具体的な期間は年によって休日の関係で前後するため、その年の期限を国税庁で確認してください。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき（概算取得費） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.7108 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の印紙税の軽減措置 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
- 国土交通省 宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額（消費者向けお知らせ） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
