本記事にはプロモーション（PR）が含まれます。
相続した実家や、転勤で誰も住まなくなった一戸建てを「売るより貸して残したい」と考えたとき、最初に詰まるのが家賃の値付けです。高すぎれば内見も入らず空室のまま維持費だけがかかり、安すぎれば手取りが固定資産税や修繕費を下回ります。周辺でいくらなら貸せるのか、家賃の公的統計は限られているため、正解が見えにくいところです。
結論を先に言うと、空き家の家賃は「周辺で今募集されている似た物件の賃料から、自分の物件の弱点ぶんを引き算して決める」のが基本です。そのうえで、想定した家賃から管理料・修繕費・税金を引いた手取りが、空室を続けるコストを上回るかで判断します。下げても埋まらない見込みなら、貸すことにこだわらず売却と並べて比べる段階に入ります。以下、貸すメリットの確認から相場の調べ方、埋まらないときの判断、会社選びと仲介手数料の特例まで順に整理します。
空き家を貸すメリットと、貸す前に確かめる3点
貸す最大の利点は、維持費を家賃で相殺しながら建物の劣化を抑えられることです。人が住めば換気や通水が日常的に行われ、傷みや湿気による劣化が進みにくくなります。また、適切な管理が行われている状態になるため、放置による特定空家等（そのまま放置すれば倒壊等のおそれがあると市町村が認めた空き家）や管理不全空家等の指定に近づくリスクからも遠ざかります。
一方で、貸す前に必ず確かめたい点が3つあります。
- 相続した空き家は、貸すと3,000万円の特別控除が使えなくなります。相続で取得した被相続人の居住用家屋を売るときの特例（空き家の3,000万円特別控除）は、相続の時から譲渡の時まで貸付けの用に供されていないことが条件です（国税庁 No.3306）。一度貸すとこの条件を外れるため、将来売る可能性が高いなら、貸す判断は控除の期限とあわせて考える必要があります。
- 貸せる状態にする費用を家賃で回収できるか。雨漏りや水回り、シロアリなど最低限の修繕は貸主負担が原則です。借主の希望で改修できるDIY型賃貸借（入居者が費用や手間をかけて改修することを認める契約）という選び方もありますが、詳しくは格安で貸す回に譲ります。
- そのエリアに一戸建ての賃貸需要があるか。2023年の住宅・土地統計調査では、空き家900万2千戸のうち賃貸用が49.3%（443万6千戸）を占める一方、一戸建ての空き家は約8割（80.9%）が賃貸にも売却にも出されていない放置系です。つまり一戸建てを貸そうとする人自体が少数派で、比較できる募集事例が少ない地域では相場が読みにくくなります。
空き家の賃貸相場を調べる｜周辺の募集事例から逆算する手順
家賃の公的統計は総務省の住宅・土地統計調査に家賃の集計がある程度で、個別物件にそのまま使える相場表はありません。そこで、民間の賃貸ポータルで公開されている「今の募集賃料」から逆算します。数値を書き写すのではなく、次の手順で自分の物件の適正額を組み立てます。
- 同じ市区町村・同じ最寄り駅と徒歩分数・近い築年数・同じ間取りと面積で、今「募集中」の物件を10件前後集めます。
- 募集賃料は「まだ決まっていない希望額」であり、実際に契約される賃料はそれより下がることが多い点を踏まえます。成約に近い水準は、国土交通省の不動産情報ライブラリ（取引価格や賃料の情報を公開する国交省のサイト）の賃貸に関する情報の範囲で確認できます。
- 集めた事例と自分の物件の差（駅から遠い、築年が古い、和室中心、駐車場や更新設備がない、要修繕など）を一つずつ挙げ、その弱点ぶんを募集賃料から引きます。
- 引き算して出た家賃から、下の費用を差し引いた手取りを試算します。手取りが空室を続けるコスト（固定資産税や管理費）を上回るかが、その家賃で貸す価値があるかの分かれ目です。
固定資産税は課税標準額に標準税率1.4%をかけて計算します（土地の課税標準額が30万円、家屋が20万円に満たなければ課税されません）。この年税額を12で割った月割りぶんは、貸しても貸さなくてもかかるため、手取りの下限を測る基準になります。
募集賃料から差し引いて手取りを出すときの主な費用は次のとおりです。金額は物件により変わるため、内訳の項目として押さえてください。
| 差し引く費用 | 目安・考え方 |
|---|---|
| 賃貸管理の委託料 | 客付けや家賃回収、入居者対応を不動産会社に任せる場合の月額費用。料率は会社ごとに違うため見積りで確認する |
| 修繕・原状回復 | 入退去のたびのクロスや設備の補修。貸主負担ぶんを平準化して見込む |
| 固定資産税（月割り） | 年税額（課税標準額×1.4%）を12で割った額。空室でもかかる固定費 |
| 火災保険料 | 貸す間の保険料。物件の状態や補償内容で変わるため見積りで確認する |
| 空室期間の逸失 | 次の入居者が決まるまでの無収入期間。相場より高いほど長引く |
広告この記事の結論：ラクウル（空き家買取）
下げても入居が決まらず手取りが固定資産税の月割りを下回るなら、貸すこと自体が赤字になり得ます。その場でわかる査定額を確認し、貸す場合と比べて判断する方法があります。
広告です。査定金額や対応エリアは公式でご確認ください。
家賃を下げても埋まらないときの判断フロー
相場に合わせても内見が入らない、あるいは下げ続けないと決まらないという場合、値付けの問題ではなく需要そのものが乏しい可能性があります。次の順で確かめ、貸すことに固執しない判断をします。
- 募集賃料が周辺事例より高くないか。高ければ、まず相場水準まで下げて反応を見ます。
- 相場水準でも1〜2か月動きがないなら、写真や設備説明、掲載する会社を見直します。
- それでも決まらず、下げた家賃から費用を引いた手取りが固定資産税の月割りを下回るなら、貸すこと自体が赤字です。この段階では、売却も並べて比べます。
手取りがほとんど残らないまま貸し続けるより、売って現金化したほうが負担が軽くなる物件は少なくありません。売る場合の進め方（仲介と買取の違い、手取りと期間の差）は空き家 売却の進め方で詳しく整理しています。貸すか売るかを迷う段階なら、査定額を把握してから比べると判断しやすくなります。
家を貸す不動産会社の選び方と、口コミ・ランキングの見方
会社を探すとき、検索すると「家を貸す不動産会社ランキング」や口コミまとめが並びます。ただし、この種のランキングは広告や紹介料で順位が動くことがあり、順位をそのまま信じるのは避けたほうが無難です。見るべきは順位ではなく、次の点です。
- 賃貸に強い会社か。売買（売る仲介）と賃貸（貸す客付け・管理）は得意分野が分かれます。そのエリアで賃貸の募集や管理を実際に多く扱っている地元の会社が、客付けでは有利です。
- 宅建業の免許番号。免許番号の括弧内の数字は更新回数で、5年ごとに1つ増えます。長く営業しているかの目安になります。
- 管理を委託する場合の内容と料率。家賃回収、入居者対応、退去時の精算まで含むのか、料率はいくらかを見積りで確認します。
口コミは、点数の高低より「どんな対応だったか」が具体的に書かれた記述を探します。賃貸に出す前の物件確認や、埋まらないときの提案の質は、そうした具体的な声のほうが実態に近いためです。空き家バンク（自治体が空き家情報を集めて公開する仕組み。全国版は国交省の事業としてLIFULLとアットホームが運営）に登録し、売買と賃貸の両方の引き合いを見る方法もあります。
空き家を貸すときの仲介手数料は特例で変わる
貸すときに不動産会社へ払う仲介手数料には、2024年（令和6年）7月に施行された空き家向けの特例があり、通常より高くなる場合があります。値付けは手数料込みで手取りを見る必要があるため、仕組みを押さえておきます。
| 項目 | 通常の貸借の媒介 | 長期の空家等の貸借の特例 |
|---|---|---|
| 報酬の上限（貸主・借主の合計） | 借賃1か月分の1.1倍以内（居住用は原則、一方から0.55倍以内） | 借賃1か月分の2.2倍まで（借主から受ける額が1.1倍以内であることが条件。居住用は借主の承諾がなければ借主からは0.55倍以内） |
「長期の空家等」とは、長期間にわたって居住や事業に使われておらず、今後も使われる見込みがない建物などを指し、通達では少なくとも1年を超えて居住者が不在などが目安とされています。この特例に当たると、双方合わせた手数料の上限が借賃のおよそ2か月分（借賃の2.2倍）まで引き上げられます。空き家を貸すために会社が調査や調整に手間をかけるぶんを反映したもので、貸主が通常より多く負担することもあり得ます。契約前に、上限の範囲でいくらを誰が負担するかの説明を受けて合意することになっています（国土交通省告示第1552号 第四・第九、令和6年7月1日施行）。本記事の税制・手数料は2026年9月時点の法令に基づきます。年度で変わることがあるため、実際の手続き前に最新の情報を確認してください。
よくある質問
家賃はどうやって決めればよいですか。
同じエリアで今募集されている似た条件の物件の賃料を10件ほど集め、自分の物件の弱点ぶんを引いて決めます。募集賃料は希望額で、実際の成約はそれより下がりやすいため、成約に近い水準は国土交通省の不動産情報ライブラリの賃貸情報で補います。
公的な家賃相場のデータはありますか。
総務省の住宅・土地統計調査に家賃の集計があり、国土交通省の不動産情報ライブラリでも賃貸に関する情報を確認できます。ただし個別物件にそのまま使える相場表はないため、民間ポータルの募集事例で補うことになります。
相続した空き家を貸すと税金の特例は使えますか。
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、相続の時から売る時まで貸付けに使っていないことが条件です（国税庁 No.3306）。一度貸すとこの特例は使えなくなるため、売る可能性があるなら期限とあわせて検討してください。
下げても入居が決まりません。どうすればよいですか。
相場水準まで下げても1〜2か月動きがなく、下げた家賃から費用を引いた手取りが固定資産税の月割りを下回るなら、貸し続けても負担が残ります。その段階では売却と並べて比べ、査定額を把握したうえで判断するのが現実的です。
貸すときの仲介手数料はいくらですか。
通常の貸借は貸主・借主の合計で借賃1か月分の1.1倍以内が上限です。長期の空家等の特例に当たる場合は借賃の2.2倍まで（およそ2か月分）引き上げられることがあり、契約前に負担の内訳を確認します（令和6年7月1日施行）。
会社選びでランキングは参考になりますか。
ランキングは広告や紹介料で順位が動くことがあるため、順位より、そのエリアで賃貸を多く扱っているか、免許番号の更新回数、管理委託の内容と料率を確かめるほうが確実です。
参考・出典
- 総務省 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 概要 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国土交通省告示第1552号（宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額。最終改正 令和6年国土交通省告示第949号） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
- 国土交通省 DIY型賃貸借 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000046.html
- 国土交通省 空き家・空き地バンク総合情報ページ https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html
- 総務省 固定資産税・都市計画税 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_11.html
