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親から相続した空き家を売ろうと不動産会社に相談したら、「まず相続登記（亡くなった人の名義を相続人の名義に変える手続き）を済ませてください」と言われた。法務局のサイトを開いても書類の名前がずらりと並んでいて、戸籍を何通、どこまで集めればいいのか、自分の場合に何が要るのかが分からない。空き家の売却でつまずく人が最初に当たるのが、この「必要書類がそろわない」段階です。
結論から言うと、相続登記の必要書類は「遺言があるか」「相続人で遺産分割協議をするか」「法定相続分（法律で定められた取り分）どおりに登記するか」の3つのどれに当たるかでほぼ決まります。まず自分の相続がどのパターンかを決め、全パターン共通の戸籍・住民票・固定資産評価証明書を先に集め、そこにパターン固有の書類（遺言書、または遺産分割協議書＋印鑑証明書）を足す。この順番で動けば、二度手間なくそろえられます。空き家は名義が被相続人（亡くなった方）のままだと売買契約を結べないため、売却の進め方を検討する前に、この登記を通しておく必要があります。
相続登記は「どの分け方か」で必要書類が3通りに分かれる
不動産を誰の名義にするかの決め方には、大きく3つの道があります。どれを選ぶかで、集める書類が変わります。
- 遺言がある：被相続人が遺言書を残しており、その内容どおりに空き家を特定の人が取得する場合。遺言書が「誰が何を相続するか」を決めているため、遺産分割協議は不要です。
- 遺産分割協議をする：遺言がなく、相続人全員で話し合って「空き家は誰が取得するか」を決める場合。最も多いパターンです。全員の合意を書面（遺産分割協議書）にします。
- 法定相続分で登記する：協議をせず、法律で決まった取り分どおりに相続人全員の共有名義にする場合。協議書や印鑑証明書は要りませんが、名義が複数人の共有になり、後で売るときに全員の同意が必要になります。
判断の順番はシンプルです。まず遺言書があるかを探す（公正証書遺言なら公証役場、自筆証書遺言なら自宅や法務局の保管制度を確認）。無ければ次に相続人で協議して1人に決めるか、共有のままにするかを選ぶ。売却を前提にするなら、共有名義は全員の足並みをそろえる手間があるため、協議で取得者を1人に決めておくほうが後の売買はスムーズです。
パターン別の必要書類一覧（法務局に出す書類）
下の表は、3つのパターンで法務局に提出する主な書類を整理したものです。○は必要、△は状況により必要を表します。戸籍の集め方など細かい要否はケースで変わるため、提出前に管轄の法務局か司法書士に確認してください。
| 書類 | 遺言がある | 遺産分割協議 | 法定相続分 |
|---|---|---|---|
| 登記申請書（自分で作成） | ○ | ○ | ○ |
| 遺言書（自筆証書は家庭裁判所の検認済み、または法務局保管のもの／公正証書はそのまま） | ○ | ― | ― |
| 遺産分割協議書（相続人全員が署名・実印を押印） | ― | ○ | ― |
| 相続人全員の印鑑証明書 | ― | ○ | ― |
| 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む） | △（遺言の内容による） | ○ | ○ |
| 被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの） | ○ | ○ | ○ |
| 不動産を取得する相続人の戸籍謄本 | ○ | ○ | ○（全員分） |
| 不動産を取得する人の住民票 | ○ | ○ | ○（全員分） |
| 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う） | ○ | ○ | ○ |
| 相続関係説明図（戸籍の原本還付を受けるため） | △ | ○ | ○ |
広告この記事の結論：ラクウル（相続不動産）
遺言・遺産分割協議・法定相続分のパターン別に必要書類が変わり戸籍集めも手間がかかるため、まとめて相続の手続きを窓口に相談する方法もあります。
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ポイントは戸籍の集め方です。遺産分割協議と法定相続分のパターンでは、被相続人の「出生から死亡まで」の戸籍をすべてつなげて集める必要があります。これは、相続人が誰かを漏れなく確定するためです（結婚・転籍で戸籍が分かれているため、1通では足りないのが普通）。一方、遺言があるパターンでは、遺言で取得者が特定されているため、被相続人の死亡が分かる戸籍と取得者の戸籍で足りることが多く、出生からの連続戸籍までは求められないケースがあります。ただし遺言の書き方や物件の状況によって扱いが変わるため、事前確認が確実です。
全パターンで共通して先に集めておく書類
どのパターンでも要る書類は、パターンが確定する前でも集め始められます。先に手をつけておくと、協議がまとまった後の待ち時間を減らせます。
- 被相続人の住民票の除票：登記簿上の住所と戸籍の本籍をつなぐために使います。本籍を記載してもらう指定を忘れずに。
- 固定資産評価証明書：物件のある市区町村（東京23区は都税事務所）で取得します。登録免許税を計算する基礎になるため、申請する年度のものを用意します。
- 被相続人の戸籍一式：出生から死亡までの連続戸籍は、本籍を移していると複数の市区町村にまたがります。ここが最も時間のかかる作業です。
集めた戸籍・住民票・評価証明書は、登記が終わった後に原本を返してもらう「原本還付」を受けられます。そのために相続関係説明図（家系図のような一覧）を添えると、原本一式が手元に戻り、後の相続税申告や売却手続きに使い回せます。
戸籍集めは「広域交付」で一括請求できる
従来、被相続人が転籍を繰り返していると、その本籍地ごとに役所へ請求する必要があり、遠方だと郵送で何往復もしていました。これを解消したのが戸籍の広域交付（本籍地以外の市区町村の窓口でも、まとめて戸籍を請求できる制度）です。
利用のポイントは次のとおりです。請求できるのは本人・配偶者・直系（父母や子など）に限られ、兄弟姉妹の戸籍は対象外です。窓口での本人確認が必要で、郵送やコンビニ交付では利用できません。転籍先が電子化されていない古い戸籍（改製原戸籍の一部）は広域交付の対象外となることがあり、その分は従来どおり本籍地へ請求します。とはいえ、複数の役所を回る手間が大きく減るため、まず広域交付で取れるだけ取り、残りを個別請求するのが効率的です。
登録免許税の計算例と申請先
相続登記には登録免許税（登記のときに国に納める税金）がかかります。税額は固定資産税評価額の0.4%です。評価額は、先に集めた固定資産評価証明書に記載されています。
計算例を示します。空き家の建物と土地の評価額の合計が1,000万円なら、登録免許税は次のとおりです。
- 1,000万円 × 0.4% ＝ 4万円
なお、土地の評価額が100万円以下の場合は、令和9年（2027年）3月31日までは登録免許税が免税になります。地方の安い土地や持分では、この免税で土地分の税額がゼロになることもあります。税額は収入印紙で納めるのが一般的です。
申請先は、物件の所在地を管轄する法務局（登記所）です。相続人の住所地ではなく、空き家がある場所の管轄になる点に注意してください。窓口持参のほか、郵送やオンラインでも申請できます。
相続登記は義務化され、期限は「3年以内」
相続登記は令和6年（2024年）4月1日から申請が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。
注意したいのは、施行日より前に発生した相続も対象になることです。施行前に相続が開始し、まだ登記していない不動産は、令和9年（2027年）3月31日までに申請すれば足りるという経過措置があります（知った日が施行後ならその日から3年）。長く放置してきた実家の空き家も、この期限の対象になり得ます。
相続人同士の話し合いがまとまらない、戸籍がそろわないといった事情で期限に間に合わないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで、ひとまず義務を果たせます。これは「自分が相続人である」ことを法務局に申し出るもので、遺産分割がまとまった後に改めて正式な登記をする流れです。ただし相続人申告登記だけでは名義は移らず、空き家を売ることはできないため、売却を急ぐなら遺産分割まで進める必要があります。
よくある質問
相続登記は自分でできますか
書類がそろえば自分で申請することも可能です。戸籍集めや登記申請書の作成が負担な場合や、相続人が多い・遠方にいるといったケースでは、司法書士に依頼する選択肢もあります。費用と手間のバランスで判断してください。
戸籍はどこまで集めればよいですか
遺産分割協議や法定相続分での登記では、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。相続人を漏れなく確定するためで、転籍していると複数の役所にまたがります。広域交付を使えば窓口で一括請求しやすくなります。
固定資産評価証明書はいつのものを用意しますか
登録免許税は申請する年度の評価額で計算するため、最新年度の評価証明書を用意します。年度が変わると評価額も更新されるため、古い証明書だと計算が合わなくなることがあります。
評価額が低い土地でも登録免許税はかかりますか
土地の評価額が100万円以下の場合、令和9年（2027年）3月31日までは登録免許税が免税になります。建物や高い評価額の土地には0.4%が通常どおりかかります。
期限の3年を過ぎるとどうなりますか
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。話し合いが長引くなど間に合わない事情があるときは、相続人申告登記でひとまず義務を果たしておく方法があります。
相続人の一人と連絡が取れず協議が進みません
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なため、一人でも欠けると協議書を作れません。この場合はまず相続人申告登記で義務を果たし、並行して連絡・調整を進めるのが現実的です。状況によっては専門家への相談を検討してください。
参考・出典
- 法務省「相続登記の申請の義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 民法 第940条（相続放棄をした者の管理義務）e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 裁判所「相続の放棄の申述」 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html
- 法務省「相続土地国庫帰属制度について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html
