空き家 買取 東京｜一括査定と専門業者の使い分け

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東京の親の家を相続したものの、自分は都心のマンションや地方に住んでいて通えない、建物は昭和の木造で古く、売るなら早く手放したい。そんな状況で「東京なら立地がいいから普通に売れるはず」と思って動き始めると、内見のたびに掃除で通う負担や、いつ売れるか読めない期間の長さに直面します。東京都の空き家率は10.9%で全国平均より低い一方、放置されがちな「賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家」だけで21万4千戸あります（2023年・総務省調査）。立地が良くても、状態や急ぎ具合によって最適な売り方は変わります。結論を先に言えば、そのまま買い手がつきそうな物件は一括査定で複数社を競わせ、再建築不可・残置物・急ぎなど条件がある物件は専門の買取業者に直接あたるのが、東京で無駄なく進める基本です。

東京で「一括査定」と「専門買取業者」を分ける理由

売り方は大きく2つに分かれます。ひとつは複数の不動産会社にまとめて査定を頼む「一括査定」で、仲介（買い手を探して売る方式）を前提に相場に近い価格を狙えます。もうひとつは業者が自ら買い取る「買取」で、買い手を待たずに売れる代わりに、業者が再販の費用と利益を差し引くため価格は仲介相場より下がります。東京は買い手の母数が多いので、状態が普通の物件なら仲介でも比較的早く決まります。だからこそ、まず一括査定で「仲介でいくらつくか」を確かめる価値があります。一方で、旧耐震で傾きがある、私道が絡んで再建築できない、家財が残ったまま、といった物件は仲介では敬遠されがちで、専門業者の買取が現実的な出口になります。

一括査定が向くケース

• 建物が住める状態、または解体前提でも土地に十分な価値がある
• 多少時間がかかっても手取りを最大化したい
• 相場観がなく、まず複数社の査定額を並べて比べたい

専門買取業者が向くケース

• 再建築不可・借地・底地・共有持分など、仲介では売りにくい条件がある
• 残置物（家財）を置いたまま引き渡したい
• 相続税の納付や次の住み替えで、期日までに現金化したい

判断の順序としては、まず一括査定を出してみて、査定額が想定より大幅に低い、または「うちでは扱えない」と断られる社が多いなら、買取に切り替えるのが安全です。査定は無料のサービスが多いので、両方を並行して動かしても費用はかかりません。

比較軸	一括査定（仲介前提）	専門買取業者
価格の水準	相場に近い（買い手次第）	仲介相場から再販費用・利益を引いた額
売れるまでの期間	買い手が見つかるまで不定	数営業日〜数週間で現金化しやすい
向く物件	普通に住める・立地が良い	訳あり・残置物あり・急ぎ
仲介手数料	成約時に発生（下記に上限）	買取なら不要とする業者もある

手数料の明細で見る「買取なら仲介手数料がかからない」

仲介で売れた場合、成約価格に応じた仲介手数料がかかります。国土交通省の告示による上限は、売買代金を区分して合計する方式で、200万円以下の部分が5.5%、200万円超400万円以下が4.4%、400万円超が3.3%（いずれも税込）です。国交省の計算例では1,000万円の物件で上限39.6万円（税込）となります。また売買代金800万円以下の「低廉な空家等」では特例で上限33万円（税込）まで受け取れる定めがあり、安い空き家ほど手数料の負担割合が重くなります。

これに対し、買取では業者が直接買い主になるため「買取の場合には仲介手数料等も必要ありません」と明示する業者もあります（ワケガイ、2026年9月時点・公式サイト確認）。仲介と買取の手取りや期間の違いは空き家売却の進め方をまとめた比較記事で計算例つきに整理しています。

東京で使える主なサービス

いずれも査定・利用は無料で、東京の物件に対応します（2026年9月時点・各公式サイト確認）。

専門買取（訳あり・急ぎ）

• ワケガイ（株式会社ネクスウィル）: 「全国どこでも買取をさせて頂きます」とし、共有持分・空き家・再建築不可・借地底地・事故物件などを取扱い。査定は無料、買取なら仲介手数料も不要。相談から3営業日以内に査定金額を提示、納得すれば最短で翌営業日に買取完了とされています。

一括査定・エージェント提案（相場を確かめる）

• リビンマッチ（リビン・テクノロジーズ株式会社）: 利用料金0円。トップページに「全国約2,100社以上」「年間240,000件の査定依頼・資料請求実績」「約18年の運営実績」と記載。東証グロース上場企業が運営します。
• Terass Offer: 完全無料で、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県のマンション・戸建・土地が対象。匿名のまま机上査定と売却戦略の提案を受けられるエージェントマッチング型です。

売る前に東京都の解体・家財整理の補助を確認する

解体して更地で売る、または残置物を片づけてから売る場合、東京都には「空き家家財整理・解体促進事業」があります。家財整理は費用（消費税等を除く）の2分の1で上限5万円、解体も2分の1で上限10万円です。ただし東京都空き家ワンストップ相談窓口に相談した所有者が対象で、着手前に相談しておく必要があります（問い合わせ: 住宅政策本部 民間住宅部 空き家対策担当 03-5320-5148）。補助額は大きくありませんが、区市町村ごとにも独自の制度があるため、解体を検討するなら見積りを取る前に窓口へ相談し、年度ごとの受付状況を確認するのが順序です。解体費用そのものに全国平均の公的統計はなく、構造・延床面積・重機が入るかどうか・残置物の量で変わるので、複数社の見積り比較が前提になります。

なお、買取業者に売る場合は残置物や解体をそのまま引き受けてもらえることが多く、その分は買取価格に反映されます。手間をお金で買うか、自分で片づけて価格を上げるかは、通える距離かどうかで判断すると決めやすくなります。

よくある質問

東京の空き家なら買取より仲介のほうが得ですか

状態が普通で立地が良ければ、仲介のほうが手取りは高くなりやすいです。ただし売れるまでの期間が読めないため、期日までに現金化したい場合や訳あり物件では買取が現実的です。まず一括査定で仲介価格を確かめてから決めると失敗しにくくなります。

再建築不可の物件でも東京で買い取ってもらえますか

専門の買取業者は再建築不可・借地・底地なども取扱い対象としています。仲介では買い手がつきにくい条件でも、業者買取なら相談できる可能性があります。査定は無料の業者が多いので、まず条件を伝えて可否を確認してください。

家財が残ったままでも売れますか

買取業者では残置物ありのまま引き渡せる場合があります。片づけを自分で行えば価格は上がりやすい一方、通えない場合は東京都の家財整理補助（上限5万円）や業者の引き取りを組み合わせる選択もあります。

査定を頼むとしつこく営業されませんか

心配な場合は、匿名で登録できるサービス（Terass Offerなど）から始める方法があります。連絡の頻度や方法は各社で異なるため、登録前に対応エリアと連絡手段を確認しておくと安心です。

相続した空き家を売るとき税金の特例はありますか

相続した被相続人の居住用家屋には、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（令和9年12月31日までの譲渡、売却代金1億円以下など）。適用には確定申告と市区町村が交付する確認書が必要で、要件が細かいため税務署や税理士に確認してください。

査定額はどう決まるのですか

仲介の想定価格は成約事例や公示地価などの相場から算定されます。買取価格はそこから業者の再販費用と利益を差し引いて決まるため、仲介相場より低くなるのが通常です。金額だけでなく、引き渡し時期や残置物の扱いも含めて比較してください。

参考・出典

• 総務省 令和5年住宅・土地統計調査 基本集計 概要 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
• 国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示第1552号） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
• 国土交通省 消費者向けお知らせ（仲介手数料） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
• 東京都住宅政策本部 空き家家財整理・解体促進事業 https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/akiya/hojo/kaitai_seiri
• ワケガイ（株式会社ネクスウィル）公式 https://wakegai.jp/
• リビンマッチ（リビン・テクノロジーズ株式会社）公式 https://www.lvnmatch.jp/
• Terass Offer 公式 https://lp.terass.com/offer_sell/