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相続した実家を売ろうと考えて「同じような家がいくらで売れているのか、まず自分で調べておきたい」という方は少なくありません。業者に査定を頼む前に相場観を持っておけば、届いた金額が高いのか安いのか判断できるからです。ところが調べ始めると、国のサイトごとに違う「価格」が出てきて、どれが売れる値段なのか分からなくなります。結論から言えば、自分で相場を調べるときは、実際に売買が成立した成約価格を軸にし、土地の目安として公示地価を、税金の計算で使う路線価と固定資産税評価額は「別の物差し」として切り分けて見るのが基本です。この4つを混同しないことが、自分で数字を作る第一歩になります。
相場を自分で調べる前に、4つの「価格」を分けて考える
不動産に付く数字は1つではありません。同じ土地でも、誰が何のために付けた価格かによって水準が変わります。売却の相場を調べるときに出てくる代表的な4つを、目的と出どころで並べると次のようになります。
| 価格の種類 | 誰が・何のために | 調べる場所 | 売却相場との距離 |
|---|---|---|---|
| 成約価格（取引価格） | 実際に売買が成立した価格 | 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報 | 実勢にいちばん近い |
| 公示地価・基準地価 | 国・都道府県が毎年公表する標準地の1㎡単価 | 不動産情報ライブラリの地価公示・地価調査 | 土地の公的な目安 |
| 路線価（相続税路線価） | 国税庁が相続税・贈与税の計算に使う道路ごとの1㎡単価 | 国税庁「路線価図・評価倍率表」 | 公示地価より低い水準に設定 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村が固定資産税・登録免許税の基礎に使う評価額 | 納税通知書・固定資産評価証明書 | 公示地価より低い水準 |
広告この記事の結論：ラクウル（空き家買取）
成約価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額は別物で、自分で組み立てた相場は届いた査定額が妥当かを見きわめる物差しになると本文にあります。その場でわかる査定額を確認し、自作の相場と突き合わせる方法もあります。
広告です。査定金額や対応エリアは公式でご確認ください。
ここで押さえておきたいのは、路線価と固定資産税評価額は「税金を計算するための評価額」であり、そのまま売れる値段ではないという点です。つまり、税額から逆算した数字を売却相場だと思い込むと、実際より低く見積もってしまいます。売れる値段に近いのはあくまで成約価格です。買取価格がなぜこれらより下がるのかは空き家 売却の進め方の記事で扱う査定額の内訳と合わせて見ると分かりやすくなります。
成約価格を調べる：不動産情報ライブラリの取引価格情報とマップ
売れる値段にいちばん近いのは、実際に取引が成立した成約価格です。これは国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（不動産の取引価格・地価などを地図上で無料で調べられる国のサイト）で公開されています。取引の当事者へのアンケートをもとにした実際の取引価格が、地域・種類・時期ごとに集計されて載っています。
取引価格情報の絞り込み手順
- 不動産情報ライブラリを開き、「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」を選ぶ
- 地図で対象の市区町村や地区まで拡大するか、地域名で検索する
- 種類を「宅地（土地と建物）」または「宅地（土地）」に絞る（空き家の戸建なら土地建物）
- 取引時期を直近1〜2年に絞り、面積・築年数が近い事例だけを残す
マップ上で自分の物件の近くにある取引点を見て、面積あたりの単価に直すと比べやすくなります。田舎の物件では近隣に取引事例が少ないことがあり、その場合は同じ市町村の似た条件の事例まで範囲を広げます。事例が数件しかないときは、1件の極端な価格に引きずられないよう、複数を並べて幅で捉えることが大切です。
公示地価・基準地価で土地の公的な目安をつかむ
成約事例が乏しい地域では、土地そのものの公的な目安として公示地価と基準地価が役立ちます。公示地価は国が毎年1月1日時点で、基準地価は都道府県が7月1日時点で、標準地の1㎡あたりの価格を公表するものです。これも不動産情報ライブラリの地図上で確認でき、自分の土地の近くにある標準地の単価を探して、面積を掛けると土地の概算が出せます。
ただし標準地は道路条件や形状の良い地点が選ばれていることが多く、間口が狭い・不整形・再建築不可といった事情のある空き家の土地は、この単価より低くなるのが通常です。公示地価は「更地の理想的な状態」に近い数字だと理解し、物件の弱点を差し引いて見ると実勢に近づきます。
路線価図で相続税評価額の見当をつける
路線価は、相続税や贈与税を計算するために国税庁が道路ごとに定めた1㎡あたりの価格です。国税庁の「路線価図・評価倍率表」で、都道府県から市区町村、対象の道路まで進むと、道路上に千円単位の数字が記されています。たとえば「300」とあれば1㎡あたり30万円です。土地の相続税評価額は、この路線価に地積（土地面積）を掛けて、間口や奥行きに応じた補正を加えて求めます。
路線価が定められていない郊外・農村部では、路線価方式ではなく倍率方式が使われます。これは固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価する方法で、同じ評価倍率表で地域ごとの倍率を確認します。いずれにしても路線価から出る数字は相続税の計算用であり、売却相場そのものではありません。相続税がかかりそうかを見積もる、あるいは公示地価の目安を確かめる補助として使うのが適した位置づけです。
固定資産税評価額は手元の書類で確認する
固定資産税評価額は、市区町村が3年ごとに評価替えを行い、固定資産税や登記の登録免許税の基礎にする評価額です。新たにサイトを調べなくても、毎年春に届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）に土地・家屋それぞれの評価額が載っています。手元に通知書がないときは、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得すれば分かります。
納税通知書の税額から評価額を読む計算例
固定資産税は原則として課税標準額に標準税率1.4%を掛けて計算します。住宅が建つ土地には住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分は課税標準額が評価額の6分の1に軽減されます。この関係を使うと、税額から評価額の見当をつけられます。
- 土地の固定資産税評価額が1,200万円（200㎡以下の小規模住宅用地）の場合
- 課税標準額 ＝ 1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円
- 土地の固定資産税 ＝ 200万円 × 1.4% ＝ 2万8,000円
逆に納税通知書の税額から遡れば、おおよその評価額が推し量れます。なお課税標準額が土地30万円・家屋20万円の免税点に満たない場合は課税されません。この評価額は登記の登録免許税（相続登記なら固定資産税評価額×0.4%）の基礎にもなるため、売却後の手続き費用を見積もるときにも使えます。ただしこれも税務上の評価額であり、実際の売却価格より低いのが通常です。
4つの数字から売却相場を組み立てる調べ方の手順
4つの価格が別物だと分かったら、目的に応じて使い分けます。何を知りたいかで見るべきデータが変わるので、次の順で整理すると迷いません。
- 実際いくらで売れているか知りたい → 不動産情報ライブラリの取引価格情報で、同種・近隣・直近に絞る（最優先）
- 土地の公的な目安を確かめたい → 同じライブラリの公示地価・基準地価で近い標準地の単価を見る
- 相続税がかかりそうか見積もりたい → 国税庁の路線価図（路線価がなければ倍率表）
- 固定資産税や登記費用を把握したい → 手元の納税通知書・固定資産評価証明書の評価額
売却の相場を出す実務としては、まず取引価格情報で似た事例の面積あたり単価をつかみ、自分の土地面積を掛けて土地の概算を出します。そこに建物の状態や再建築の可否といった減額要因を差し引いて幅を持たせます。この自作の相場は、業者から届いた査定額や一括査定の結果が妥当かを見きわめるための物差しになります。個人情報を出さずに機械的な目安だけ知りたい段階なら、匿名で相談できるサービスから始めて、自分で作った相場と突き合わせるのが安全です。
よくある質問
不動産の相場を無料で調べられるサイトはありますか
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、実際の取引価格・公示地価・基準地価を地図上で無料で調べられます。相続税の路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。いずれも登録や費用は不要です。
路線価と実際の売却価格はどのくらい違いますか
路線価は相続税の計算用に、公示地価より低い水準になるよう設定された評価額です。売却相場そのものではないため、実勢価格の目安には取引価格情報や公示地価を使い、路線価は相続税の見積もりや補助的な確認に使うのが適しています。具体的な水準差は国税庁の公表内容で確認してください。
固定資産税評価額を売値の目安にしてよいですか
固定資産税評価額は税金を計算するための評価額で、公示地価より低い水準に置かれるのが通常です。そのまま売れる値段とは異なるため、売却相場ではなく固定資産税や登録免許税の見積もりに使うのが本来の位置づけです。
近くに取引事例が少ない田舎の空き家はどう調べますか
取引価格情報の対象範囲を同じ市町村の似た条件まで広げ、少ない事例を幅で捉えます。加えて公示地価・基準地価の近い標準地や、路線価のない地域では評価倍率表で土地の目安を確かめると、複数の物差しで裏付けが取れます。
自分で相場を調べれば査定は不要ですか
自分で作る相場は、届いた査定額が妥当かを判断する物差しとしては有効ですが、間口や道路付け、建物の傷み具合まで反映した価格ではありません。実際に売る際は、自作の相場を持ったうえで複数社の査定を取り、根拠を確かめて選ぶのが確実です。
納税通知書が見当たらないときはどうすればよいですか
物件所在地の市区町村で固定資産評価証明書を取得すれば、土地・家屋の評価額を確認できます。相続した空き家では、相続人であることを示す書類が必要になる場合があるため、窓口で必要書類を事前に確認してください。
本記事の税率・特例は2026年9月時点の内容です。税額や評価の取り扱いは年度で変わることがあるため、実際の売却や申告の前に最新の公式情報と専門家の確認をおすすめします。
参考・出典
- 総務省「固定資産税・都市計画税」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_11.html
- 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
