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親から相続した郊外の一戸建てを仲介で売ることに決めたものの、いざ不動産会社と契約する段になって「一般でいきますか、専任にしますか」と聞かれ、どちらが得なのか判断がつかない。こうした場面は空き家の売主に特に多く起こります。都心のマンションなら複数社に同時に頼んで競わせる方が有利なこともありますが、買い手が限られる空き家では、その常識がそのまま当てはまるとは限りません。
結論から言うと、仲介で売ると決めた後に選ぶ「媒介契約」には一般・専任・専属専任の3種類があり、選ぶ基準は「その物件を、複数社に広く紹介してもらうべきか、1社に責任を持たせて動いてもらうべきか」です。買い手が付きにくい空き家ほど、広く薄く出すより、レインズ登録と定期報告の義務がある専任系で1社に本腰を入れてもらった方が動くことがあります。まずは3種類の違いを正確に押さえ、自分の物件がどちらのタイプかを見極めましょう。なお仲介と買取のどちらで売るか自体をまだ決めていない場合は、空き家 売却の進め方（仲介と買取の違い）を先に確認してください。
媒介契約の種類は3つ 一般・専任・専属専任の違い
媒介契約とは、売主が「この不動産を売ってください」と不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約です。宅地建物取引業法では、依頼者を守るためにこの契約を書面（媒介契約書）で交わすことが定められており、そこに書かれる条件（依頼できる会社数、会社側の義務、有効期間など）によって次の3種類に分かれます。
3種類を分ける3つのポイント
- 何社に頼めるか: 一般媒介は複数社に同時に依頼できます。専任媒介・専属専任媒介は1社だけです。
- 自分で買主を見つけてよいか（自己発見取引）: 一般媒介と専任媒介は、売主が親戚や知人など自分で見つけた相手と直接契約できます。専属専任媒介は、自分で見つけた相手であっても依頼した会社を通す必要があります。
- 会社側の義務（レインズ登録・報告）: 専任媒介・専属専任媒介には、指定流通機構（レインズ＝不動産会社間で物件情報を共有する全国ネットワーク）への登録義務と、売主への販売活動の報告義務があります。一般媒介にはこれらの法的義務がありません。
この3点を1枚にまとめると次のようになります。日数・頻度・有効期間の具体的な数値は宅地建物取引業法と国土交通省の標準媒介契約約款で定められていますが、年度や改正で変わりうるため、契約時に必ず書面の記載を確認してください。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 複数社に同時に依頼できる | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で買主を見つけたとき（自己発見取引） | 会社を通さず直接契約できる | 会社を通さず直接契約できる | できない（依頼した会社を通す） |
| レインズ（指定流通機構）への登録義務 | 義務なし（任意） | あり（契約から公式サイトで確認） | あり（契約から公式サイトで確認） |
| 売主への業務報告の義務 | 義務なし | あり（公式サイトで確認） | あり（公式サイトで確認） |
| 有効期間の上限 | 公式サイトで確認 | 公式サイトで確認 | 公式サイトで確認 |
ざっくり言えば、一般は「自由だが会社側の縛りが弱い」、専属専任は「縛りが強いが会社側の義務も重い」、専任はその中間です。縛りが強いほど会社にとっては手数料が確実に入るため販売に力を入れやすく、義務も重くなる、という関係になっています。
空き家で専任・専属専任が向く場面
都心の人気物件では、複数社に一般媒介で出して広く買い手を集める戦略が有効です。しかし空き家、とくに郊外や地方の一戸建ては、そもそも問い合わせが入りにくく、買い手が限られます。この場合、複数社に一般で出しても「どこか他社が売ってくれるだろう」と各社の本気度が下がり、結果として誰も積極的に動かない、という状態になりがちです。
専任・専属専任で1社に絞ると、その会社は「自社で売れば必ず手数料が入る」ため、レインズへの登録、写真の撮り直し、現地の草刈りや残置物への対応相談、内覧の段取りといった手間のかかる作業に踏み込んでくれやすくなります。加えて定期報告の義務があるので、「今どんな反応があるか」を売主が把握しやすいのも空き家では大きな利点です。遠方に住んでいて現地に行けない相続人ほど、報告義務のある専任系が向きます。
どれを選ぶかの判断フロー
- 自分で買ってくれそうな相手に心当たりがあるか → ある（隣家・親戚・地元の知人など）なら、自己発見取引ができる一般または専任を選ぶ。専属専任は自分で見つけた相手でも会社を通すため向きません。
- 買い手が付きにくい立地・状態か → 郊外・地方・再建築不可・残置物ありなど条件が厳しいなら、1社に責任を持たせる専任または専属専任。広く出すより1社の本気度を引き出す方が動きます。
- 販売状況をこまめに知りたいか、任せきりたいか → 報告をこまめに受けて売主も一緒に動きたいなら専属専任、ある程度会社に任せつつ自分でも動ける余地を残したいなら専任。
- 都心の人気物件で複数社を競わせたいか → その場合のみ一般が有利。空き家ではこのケースは限定的です。
1社に任せると決めても、どの会社に任せるかで結果は大きく変わります。空き家や訳あり物件の扱いに慣れた会社かどうかを見極めるために、まず複数社の査定額と担当者の反応を比べ、その上で最も信頼できる1社に専任で任せる、という順番が失敗を防ぎます。一括査定サービスを使えば、1回の入力で複数社の査定と対応を比較できます。
契約書（条件書）で必ず確認する項目
媒介契約は口約束ではなく書面で交わすことが宅地建物取引業法で定められており、この書面には仲介の条件がひとつずつ記載されます。読者の方が「不動産の条件書」と呼ぶことのあるこの書面には、次の項目が並びます。契約前に必ず目を通し、担当者の説明と食い違いがないか確認してください。
- 媒介契約の種類: 一般・専任・専属専任のどれか。口頭で「専任で」と言われても書面の記載を必ず確認します。
- 有効期間と更新の扱い: 期間満了時に自動更新なのか、申し出て更新するのか。専任系の期間の上限は法律で定められています。
- 報酬（仲介手数料）の額と支払い時期: 上限額と、いつ支払うか。空き家では後述の特例で上限が通常と異なる場合があります。
- レインズへの登録の有無と登録証明: 専任系では登録が義務です。登録したことを示す証明（登録済証）を受け取れるか確認します。
- 業務報告の方法と頻度: 書面かメールか、どのくらいの頻度で報告があるか。
- 違約金・費用償還の定め: 契約期間中に他社へ乗り換えた場合などに費用を請求される条件が書かれていないか。
空き家の仲介手数料は上限が異なる場合がある
売買代金（消費税相当額を含まない）が800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」として、仲介手数料の上限が通常の計算式と別に定められています。この場合、依頼者から受け取れる報酬は30万円の1.1倍に相当する金額（上限33万円・税込）までとされています（2026年9月時点・国土交通省告示）。通常の物件では売買代金が低いほど手数料も安くなりますが、この特例では調査などの費用を勘案して通常より高い額を受け取れる仕組みのため、安い空き家では手数料が割高に感じられることがあります。
重要なのは、この報酬額は媒介契約を結ぶときに、あらかじめ上限の範囲内で説明を受けて合意する必要がある点です。つまり手数料の話は契約前に決着させるべきもので、媒介契約書にその額が明記されているかを必ず確認してください。なお使用の状態は問われず、空き家でなくても800万円以下なら対象になります。
有効期間3か月を「見直しの単位」として使う
専任・専属専任媒介には有効期間の上限があり、期間が満了すると契約は原則として終了します（自動で延々と続くわけではありません）。これは売主にとってのデメリットではなく、むしろ販売戦略を見直すための区切りとして使えます。
1社に専任で任せた後、有効期間の間はその会社の販売活動と定期報告を見守ります。期間満了のタイミングで、問い合わせの件数、内覧の有無、価格に対する市場の反応などを担当者から聞き取り、「この会社に継続して任せるか」「価格や売り方を変えるか」「別の会社に切り替えるか」を判断します。反応が思わしくなければ、期間満了時に更新せず、別の会社の専任に切り替えるという選択が取りやすくなります。逆に手応えがあれば同じ会社で更新します。
この「区切りごとに見直す」進め方は、買い手が限られる空き家では特に有効です。1社に任せきりにして半年も1年も動きがないまま放置するより、有効期間ごとに状況を棚卸しし、価格や会社を調整していく方が、結果的に早く売れることが多いためです。契約時には、この期間がいつ満了し、更新をどう申し出るのかを書面で確認しておきましょう。
よくある質問
一般媒介と専任媒介、空き家ではどちらが早く売れますか
物件の売りやすさによります。買い手が付きやすい人気立地なら複数社に出せる一般が有利ですが、郊外・地方の空き家のように買い手が限られる場合は、1社が本腰を入れる専任・専属専任の方が動くことがあります。まず数社の査定と担当者の反応を比べ、任せる価値のある1社を見つけてから専任にするのが安全です。
専任媒介と専属専任媒介の一番の違いは何ですか
自分で買主を見つけたときの扱いです。専任媒介は、親戚や知人など自分で見つけた相手と会社を通さず直接契約できます。専属専任媒介は、自分で見つけた相手であっても依頼した会社を通す必要があります。買ってくれそうな心当たりがある人は専任を選ぶとよいでしょう。
専任で契約したら、途中で他社に変えられませんか
有効期間の途中で正当な理由なく解約したり他社に乗り換えたりすると、それまでの販売活動にかかった費用を請求される場合があります。契約書に違約金や費用償還の定めがないか確認してください。原則として、有効期間の満了時に更新しないという形で会社を切り替えるのが穏当です。
レインズに登録すると何がよいのですか
レインズ（指定流通機構）は不動産会社どうしが物件情報を共有する全国ネットワークです。登録されると、依頼した1社だけでなく、他社が抱える買い手にも物件情報が届きます。専任・専属専任では登録が義務なので、「1社に絞ると買い手の窓口が狭まるのでは」という心配は、この仕組みで一定程度カバーされます。
800万円以下の空き家だと手数料はどうなりますか
売買代金が800万円以下の「低廉な空家等」は、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）まで認められています（2026年9月時点）。安い物件でも調査などの手間がかかるための特例です。この額は媒介契約を結ぶ前に説明を受けて合意する必要があるので、契約時に手数料をいくらにするか必ず確認してください。
一般媒介なら報告がないと聞きましたが、放置されませんか
一般媒介には法的な報告義務がありませんが、任意で報告してくれる会社もあります。報告がないと販売状況が分からず、複数社に出すと各社の本気度も下がりがちです。状況を把握しながら進めたい空き家では、報告義務のある専任系の方が向いていることが多いです。
参考・出典
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）第七・第八 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」改正概要 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750144.pdf
- 国土交通省 消費者向けお知らせ（仲介手数料） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
