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実家を相続して相続登記（亡くなった人から自分へ名義を移す登記）まで済ませたものの、その後に自分が転勤や住み替えで引っ越し、登記簿に載っている住所が前の住まいのまま止まっている、という空き家所有者は少なくありません。この状態で困るのは、自治体や法務局から届くはずの通知が古い住所へ送られ、本人の手元に届かないことです。特定空家（そのまま放置すれば倒壊などの危険がある空き家）の勧告や税の通知を受け取り損ねると、気づかないうちに不利な立場に置かれます。
判断の基準はひとつで、登記簿に記録されている住所・氏名が、いまの実際の住所・氏名と一致しているかです。一致していれば当面の手続きは不要ですが、ズレているなら、2026年（令和8年）4月1日に始まった住所・氏名変更登記の義務化の対象になります。これは前年に始まった相続登記の義務化とは別の、名義人本人の情報を最新に保つための義務です。以下では、いつから何が変わったのか、相続登記とどう違うのか、放置すると空き家所有者に何が起きるのかを順に整理します。
住所・氏名変更登記の義務化はいつから始まったか
不動産の登記名義人（登記簿に所有者として載っている人）が引っ越して住所が変わったり、結婚などで氏名が変わったりした場合に、その変更を登記で反映する手続きが「住所・氏名変更登記」です。これまでは任意で、変えなくても罰則はありませんでした。
不動産登記法76条の5（氏名又は名称及び住所の変更の登記の申請義務）により、この変更登記が義務化されました。施行日は令和8年（2026年）4月1日で、本記事の時点（2026年9月）ではすでに施行済みです。つまり「いつから」に対する答えは、2026年4月1日から始まっており、これから始まる制度ではありません。変更があってから一定期間内に申請する義務が課されます。
相続登記の義務化と何が違うのか
この二つは名前が似ていて混同されがちですが、対象も期限も過料の額も別物です。相続登記の義務化は「亡くなった人の名義を相続人へ移す」場面の義務で、令和6年（2024年）4月1日から始まっています。一方、住所・氏名変更登記の義務化は「すでに名義人になっている本人の住所や氏名が変わった」場面の義務です。相続で名義を移した後に自分が引っ越せば、両方が順番に関わってきます。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所・氏名変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 施行日 | 令和6年4月1日（2024年） | 令和8年4月1日（2026年・施行済み） |
| 対象になる場面 | 不動産を相続で取得したとき | 名義人本人の住所・氏名が変わったとき |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更後 公式サイトで確認 |
| 怠ったときの過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 負担を軽くする仕組み | 相続人申告登記 | 検索用情報の申出による職権登記 |
広告この記事の結論：ラクウル（相続不動産）
登記簿の住所が古いままだと自治体の通知が届かなくなるため、名義や住所の変更をまとめて相続の窓口に相談する方法もあります。
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相続登記のほうは、遺産分割がまとまらなくても「相続人申告登記」という簡易な申出で基本的な義務を果たせる仕組みがあります。住所変更登記のほうには、後述する検索用情報の申出をしておけば法務局が職権で住所を書き換えてくれる仕組みが用意されています。どちらも「本人が動かなくても最低限は追いつける」逃げ道が設けられている点は共通します。相続登記の期限や進め方は別記事で詳しく扱っているため、ここでは深追いしません。
住所が古いままだと空き家所有者に何が起きるか
空き家を持っている人にとって、登記簿の住所が古いことは単なる書類の不備では済みません。空き家をめぐる行政の連絡は、原則として登記簿などに記録された所有者の住所へ送られます。住所がずれていると、次のような通知を受け取れない恐れがあります。
- 空家等対策特別措置法にもとづく助言・指導・勧告の通知（管理不全空家や特定空家への段階的な措置）
- 勧告によって住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税の課税標準が元に戻る（最大で負担が重くなる）ことに関する連絡
- 固定資産税など、税に関する書類
特に重いのが特定空家の流れです。空家法では、助言・指導のあと改善されなければ勧告に進み、命令に従わなければ最終的に行政代執行（自治体が解体などを代わりに行い、費用を所有者に請求する手続き）まで用意されています。命令に違反すると50万円以下の過料もあります。これらの通知が届かないまま手続きだけが進むと、気づいたときには反論の機会を逃していた、という事態になりかねません。住所を最新にしておくことは、こうした連絡を確実に受け取るための土台です。
連絡が届かず管理も難しい空き家は、持ち続ける負担が年々積み上がります。手放す方向で考えるなら、空き家 売却の進め方 で仲介と買取の手取り・期間の違いを先に整理しておくと、判断がぶれません。
過料5万円を避けるための手続きの進め方
住所・氏名変更登記を怠り、正当な理由がないと判断されると、5万円以下の過料の対象になります。相続登記の10万円以下より軽いものの、放置してよい理由にはなりません。空き家所有者が取るべき手順を、条件ごとに整理します。
まず登記簿の住所を確認する
手続きの要否は、登記簿に載っている自分の住所を確認するところから始まります。法務局で登記事項証明書（登記簿の内容を証明した書面）を取得するか、オンラインで登記情報を確認し、記録された住所・氏名が現況と一致しているかを見ます。一致していれば、いまの時点で申請は不要です。
ずれていたら変更登記を申請する
現況とずれている場合は、変更後の住所や氏名を証明する書類（住民票の写しや戸籍など）をそろえて、その不動産を管轄する法務局へ変更登記を申請します。引っ越しを繰り返している場合は、前住所から現住所までのつながりが分かる書類が必要になることがあります。手続きの流れは相続登記と共通する部分が多く、自分で申請するか、司法書士（登記の専門家）に依頼するかを選べます。
判断フロー
- 登記簿の住所・氏名が現況と同じ → いまは申請不要。今後引っ越したり氏名が変わったら、その都度期限内に申請する
- 現況とずれている → 変更登記が必要。書類をそろえて管轄法務局へ申請する
- 自分で書類をそろえるのが難しい・権利関係が複雑 → 司法書士に相談する
- そもそも空き家を手放したい → 名義や住所を整えたうえで、売却や引き取りの検討に進む
職権による変更登記と「検索用情報の申出」
引っ越しのたびに毎回登記を申請するのは負担が大きいため、名義人が自ら申請しなくても法務局が住所などを書き換えられる仕組みが設けられています。これが職権による変更登記で、その前提として「検索用情報の申出」があります。
検索用情報の申出とは、名義人が自分の氏名・生年月日などの情報をあらかじめ法務局へ提出しておく手続きです。これをしておくと、法務局が住民基本台帳などの情報と照合して住所や氏名の変更を把握し、本人の申請を待たずに職権で登記を更新できるようになります。空き家を遠方から管理していて、その都度法務局へ足を運ぶのが難しい人ほど、この申出の仕組みは相性がよいと言えます。制度の詳しい対象範囲や手続きの細部は、法務省の案内で確認するのが確実です。
よくある質問
住所変更登記の義務化はいつから始まりましたか
令和8年（2026年）4月1日から施行されています。本記事の時点（2026年9月）ではすでに始まっている義務で、これから始まる制度ではありません。名義人の住所や氏名が変わった場合に、変更登記の申請が求められます。
相続登記の義務化とは別の手続きですか
別の手続きです。相続登記は亡くなった人から相続人へ名義を移す場面の義務（令和6年4月1日施行、3年以内、10万円以下の過料）で、住所・氏名変更登記は名義人本人の情報が変わった場面の義務（令和8年4月1日施行、5万円以下の過料）です。相続で名義を移した後に引っ越せば、両方が関わります。
登記簿の住所が古いままだと何が問題ですか
空き家に関する行政の通知は登記簿などの住所へ送られるため、住所がずれていると特定空家の勧告や税の書類が本人に届かない恐れがあります。届かないまま手続きが進むと、反論や対応の機会を逃すことにつながります。
過料はいくらですか
住所・氏名変更登記を怠り、正当な理由がないと判断された場合、5万円以下の過料の対象です。相続登記の10万円以下より軽い金額ですが、放置してよいわけではありません。
引っ越しのたびに登記しなければなりませんか
原則として変更のたびに申請する義務がありますが、あらかじめ検索用情報の申出をしておくと、法務局が職権で住所などを更新できる仕組みがあります。遠方から空き家を管理している人には、この申出が負担軽減につながります。
空き家を売る予定でも変更登記は必要ですか
売却の際には登記簿の名義人情報を現況に合わせる必要があるため、いずれ整えることになります。売却を進める過程で司法書士が関わることが多く、その中で住所の更新も併せて確認するのが一般的です。
参考・出典
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法、相続土地国庫帰属法）」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html
- 法務省「相続登記の申請義務化」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（概要）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621960.pdf
- 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
