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親が亡くなって実家が空き家になったものの、登記の名義は親のまま。「いつか売るときに変えればいい」と手を付けずにいるうちに、相続登記が義務になったというニュースを見て不安になった、という方は少なくありません。結論から言うと、判断の基準は「相続を知り、かつその不動産を自分が取得したと知った日から3年以内に登記を申請したか」の一点です。この記事では、義務化がいつから始まったか、3年をどの日から数えるか、施行前の古い相続はいつまでか、過料はどんなときに科されるか、の4点を法務省の情報にそって整理します。
相続登記の義務化はいつから始まったか
不動産の相続登記（亡くなった人の名義を相続人の名義に変える手続き）の申請義務化は、令和6年（2024年）4月1日から施行されました。それまでは「登記するかどうかは所有者の任意」でしたが、この日を境に、相続で不動産を取得した人は一定期間内の申請が法律上の義務になっています。
背景には、名義が亡くなった人のまま放置され、世代をまたぐうちに相続人が数十人にふくれ上がって連絡も付かない「所有者不明土地」が全国で増えた事情があります。空き家を売ろうにも名義が祖父母のままでは買主に引き渡せず、放置がさらに放置を呼ぶ悪循環を断つための制度です。義務化は新たに相続する人だけでなく、過去に相続したまま登記していない不動産にもさかのぼって及ぶ点が、これまでの登記制度と大きく違います。
3年の起算日はいつか｜「知った日」の数え方
もっとも間違えやすいのが、3年をどの日から数えるかです。法務省は起算日を、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」と定めています。亡くなった日（相続開始日）そのものではなく、相続が起きたことと、その不動産が自分のものになったことの両方を知った日から3年、という二段構えです。
この「かつ」が実務上は重要です。次の条件で自分の起算日を確かめてください。
- 親と同居し、遺言や遺産分割で自分が取得すると早い段階で分かった場合＝亡くなったこと・自分が取得することを知った日が起算日。多くはこの日から3年です。
- 疎遠で相続が起きたこと自体を後から知った場合＝訃報や戸籍から相続の事実を知った日以降が起点になります。亡くなった日から何年も後に知ったなら、知った日から数えます。
- 遺産分割で誰が取得するか決まっていない場合＝まず「自分に相続する権利がある」と知った時点から3年以内に、後述の相続人申告登記などで基本的な義務を果たす必要があります。
相続人が複数いるときは、各相続人がそれぞれ「知った日」を持ちます。全員の起算日が同じとは限らないため、「兄が期限内だから自分も大丈夫」とは考えず、一人ひとりで数えてください。
施行前に相続した空き家はいつまでに登記するか
「うちの相続は義務化より前だから関係ない」という理解は誤りです。令和6年4月1日より前に開始した相続で、まだ登記していない不動産も義務化の対象になります。この場合の期限は、次のように整理できます。
| 相続を知った日 | 登記申請の期限 |
|---|---|
| 施行日（令和6年4月1日）より前に相続を知っていた | 令和9年（2027年）3月31日まで |
| 施行日以後に相続や所有権取得を知った | その知った日から3年以内 |
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起算日の数え方を間違えると過料の対象になりかねないため、期限管理を含めて相続の手続きを窓口に相談する方法もあります。
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つまり、何年も前に親から相続したまま名義を変えていない空き家でも、令和9年3月31日という共通の締め切りが設けられています。この期限は施行日から3年の猶予として置かれたもので、古い相続ほど後回しにされがちなだけに、心当たりがあれば早めに動くのが安全です。
過料10万円が科されるのはどんなときか｜「正当な理由」
義務化には罰則があります。法務省は、「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象」としています。過料（行政上の金銭的な制裁で、刑事罰の罰金とは別のもの）は、期限を1日過ぎたら自動で科されるものではなく、正当な理由なく怠った場合に適用されると定められている点がポイントです。
裏を返せば、期限内に登記できないやむを得ない事情があるときは「正当な理由」に当たり得ます。ただし、どのような場合が具体的に「正当な理由」と認められるかは法務省の通達などで示されており、本記事の作成時点で確認できた一次情報の範囲を超える個別の列挙は避けます。少なくとも「面倒だった」「知らなかった」は正当な理由に含まれないと考えるのが妥当で、期限内に何らかの手を打っておくことが前提になります。
遺産分割がまとまらないとき｜相続人申告登記という逃げ道
「3年以内と言われても、兄弟の話し合いがつかず誰が取得するか決まらない」という空き家は珍しくありません。この場合の受け皿として用意されているのが相続人申告登記です。法務省は、相続人申告登記によって基本的な義務は履行できるとしています。
これは、遺産分割がまとまっていなくても、「自分は相続人の一人です」と法務局に申し出ておくことで、いったん義務を果たしたと扱う仕組みです。全員の合意も、誰がどの割合で取得するかの確定も不要で、申し出た本人分の義務を先に外せます。その後に遺産分割が成立したら、成立後に改めて登記する追加的な義務が生じますが、まず3年の期限に間に合わせる手段として使えるのが利点です。話し合いに時間がかかりそうなら、期限内にこの申し出だけでも済ませておくと過料のリスクを避けられます。
登記にかかる税金と、その先の空き家売却
相続登記そのものにかかる税金は登録免許税で、固定資産税評価額の0.4%です。加えて、土地の価額が100万円以下の場合は令和9年3月31日まで登録免許税が免税になる措置があり、価値の低い田舎の土地では負担が軽くなることがあります。
登記を済ませて名義が自分になれば、その空き家はようやく「売れる状態」になります。名義が亡くなった人のままでは、買主への所有権移転ができず売却の話が前に進みません。義務を果たすと同時に、その先の出口（仲介で売るか、買取で早く手放すか）も見えてきます。仲介と買取で手取りと期間がどう違うかは空き家 売却の進め方で整理しています。
とくに、相続した空き家が再建築不可や残置物ありで一般の買い手が付きにくい場合は、こうした物件を扱う買取業者に査定を出して、名義変更後すぐ現金化する道もあります。
よくある質問
相続登記の義務化はいつからですか
令和6年（2024年）4月1日から施行されています。この日以後に相続を知った場合はその日から3年以内、施行前に相続していた場合は令和9年3月31日までが期限です。
3年の期限は亡くなった日から数えるのですか
いいえ。亡くなった日ではなく、「相続が開始したこと」と「その不動産を自分が取得したこと」の両方を知った日から数えます。疎遠で相続を後から知ったなら、知った日が起点になります。
期限を過ぎると必ず10万円の過料が科されますか
自動的に科されるわけではありません。「正当な理由がないのに申請を怠ったとき」に10万円以下の過料の対象となる、と定められています。ただし「知らなかった」「面倒だった」は正当な理由には当たらないと考えられます。
遺産分割がまとまらず名義人が決められません。どうすればよいですか
相続人申告登記を使えます。「自分は相続人の一人です」と法務局に申し出ることで、いったん基本的な義務を果たしたと扱われます。遺産分割が成立したら、その後に改めて登記する必要があります。
相続登記にはいくらかかりますか
登録免許税として固定資産税評価額の0.4%がかかります。土地の価額が100万円以下の場合は令和9年3月31日まで免税になる措置があります。書類収集の手間を省くなら司法書士への依頼費用が別途かかります。
住所変更の登記も義務になったと聞きました
所有者の住所・氏名の変更登記の義務化は別に定められた制度で、本記事の相続登記義務化とは対象も期限も異なります。空き家の所有者がすべき手続きとして、相続登記とあわせて確認しておくと安全です。
参考・出典
- 法務省「相続登記の申請義務化」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（新制度の概要・ポイント）」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html
- 国税庁 タックスアンサー No.7191「相続による土地の所有権の移転登記に対する登録免許税の免税措置」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 民法 第940条（e-Gov法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
