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親から相続した土地をようやく売ることになったものの、手取りがいくら残るのか、税金がどれだけ引かれるのかが読めない。畑や元宅地をそのまま売る人、実家を解体して更地にしてから売る人など、状況はさまざまです。ここで最初に押さえたいのは、税額が「売った金額そのもの」ではなく、決まった順番の引き算で残った利益に対して計算されるという点です。
相続した土地の売却でかかる税金（譲渡所得に対する所得税・住民税）は、①売った金額（収入金額）→②取得費→③譲渡費用→④特別控除の順に差し引いた「譲渡所得」に、⑤所有期間で決まる税率を掛けて求めます。判断の基準はシンプルで、この5ステップのどこで金額を削れるか（取得費・譲渡費用・特別控除）と、所有期間が5年を超えるかどうかの2点です。以下、順番どおりに中身を見ていきます。
相続した土地の売却税金は「計算の順番」で決まる
土地を売ったときの利益は、次の式で計算します。国税庁の説明では「譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します」とされ、特別控除がある場合はさらにそこから差し引きます。
譲渡所得 ＝ 収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
ポイントは、税率を掛ける対象がこの「譲渡所得」であって、売値ではないことです。たとえば1,200万円で売っても、取得費と譲渡費用と控除を引いた残りが利益であり、そこにだけ税金がかかります。逆に言えば、取得費と譲渡費用を正しく積み上げ、使える控除を漏らさないことが、そのまま手取りに直結します。売却全体の進め方や仲介と買取の手取り差については、空き家 売却の進め方の記事で整理しています。
順番①〜③：収入金額・取得費・譲渡費用の中身
①の収入金額は、売買契約で決まった土地の売却代金です。固定資産税の精算金を買主から受け取った場合は、それも収入金額に含めて考えます。
②の取得費は、その土地を「買ったときの代金」や購入時の諸費用（登録免許税、不動産取得税、仲介手数料など）です。相続した土地の場合、被相続人（亡くなった人）が買ったときの金額を引き継ぎます。ただし相続した土地は購入が数十年前で、契約書や領収書が残っていないことが少なくありません。
取得費が分からないときは概算取得費（売却額の5%）
取得費が不明なときは、「売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」（概算取得費）。たとえば1,200万円で売却したなら、取得費は60万円として計算できます。実際の取得費が分かる場合は、実額と概算取得費の有利な方を選べますが、先祖代々の土地などで元値が非常に安い場合は、概算取得費の方が有利になることもあります。取得費が不明なケースの詳しい扱いは別記事で扱っています。
譲渡費用に入れられる費用・入れられない費用
③の譲渡費用は、その土地を売るために直接かかった費用です。代表的なものは、不動産会社に支払う仲介手数料と、売買契約書に貼る印紙税です。ほかに測量費や、買主への引き渡しのために必要になった費用などが該当します。一方で、相続登記の費用や、売却前の草刈り・維持管理の費用のように「売るために直接かかった」とは言えないものは、原則として譲渡費用には含めません。空き家を解体してから更地を売る場合の解体費用が譲渡費用に入るかどうかは線引きがあり、これは別記事で詳しく扱います。
仲介手数料は、宅地建物取引業法にもとづく告示で上限が決まっています。売買代金を区分し、200万円以下の部分は5.5％、200万円超400万円以下の部分は4.4％、400万円を超える部分は3.3％（いずれも消費税込み）が上限です（2026年9月時点・国土交通省公表）。なお売買代金が800万円以下の宅地であれば、「低廉な空家等」の特例として仲介手数料の上限が33万円（税込）まで認められる場合があり、安価な相続地ではこちらが適用されることがあります。
順番④：特別控除と取得費加算で課税対象を減らす
④の特別控除は、要件を満たせば譲渡所得からまとまった額を差し引ける制度です。相続した土地・建物に関係が深いのは次の2つで、どちらを使うかは事前に検討します。
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：相続した被相続人の居住用家屋・敷地を、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売り、売却代金が1億円以下であるなど一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます（2026年9月時点、令和9年12月31日までの譲渡が対象）。昭和56年5月31日以前の建築であることなど家屋側の要件や、更地にして売る場合の取り扱いには細かい条件があり、これは3,000万円控除の各記事で確認してください。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費加算：相続で取得した土地を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、支払った相続税額のうち一定額を取得費に加算できます。相続税を納めた人が売却するケースで効いてきます。
注意したいのは、空き家の3,000万円特別控除と取得費加算は併用できず、どちらか一方を選ぶ点です。相続税を多く納めていて取得費加算の効果が大きい人と、控除枠3,000万円をそのまま使える人とで有利不利が分かれるため、両方を試算して比べるのが確実です。
順番⑤：税率は所有期間で変わる（長期と短期）
譲渡所得が確定したら、最後に税率を掛けます。税率は所有期間によって2段階に分かれます。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15％＋住民税5％。これに復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が加わり、合計20.315％（計算値）です。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30％＋住民税9％。復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）を加えて合計39.63％（計算値）です。
短期は長期の約2倍近い税率になるため、所有期間が5年を超えているかどうかは手取りを大きく左右します。
相続した土地の所有期間は「1月1日時点」で判定
所有期間は「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの」が長期、「5年以下のもの」が短期です。売った日ではなく、売った年の1月1日を基準に数える点に注意してください。そのため、亡くなった親が長く持っていた土地であれば、相続してすぐ売っても長期になるのが一般的です。
計算例：相続した土地を1,200万円で売った場合
取得費が分からず概算取得費を使い、特別控除は使えないケースを例に、順番どおり計算してみます（数値は説明用のモデルで、実際の税額は個別の要件で変わります）。
| ステップ | 内容 | 金額 |
|---|---|---|
| ①収入金額 | 土地の売却代金 | 1,200万円 |
| ②取得費 | 概算取得費（売却額の5％） | 60万円 |
| ③譲渡費用 | 仲介手数料46.2万円＋印紙税1万円 | 47.2万円 |
| ④特別控除 | 今回はなしと仮定 | 0円 |
| 譲渡所得 | 1,200 −（60 ＋ 47.2） | 約1,092.8万円 |
| ⑤税率（長期） | 約1,092.8万円 × 20.315％ | 約222万円 |
広告この記事の結論：ラクウル（空き家買取）
税金の計算は売った金額が起点になるため、まずその場でわかる査定額を確認してから、5ステップの計算に当てはめる進め方もできます。
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仲介手数料は1,200万円の場合、200万円分×5.5％＋200万円分×4.4％＋800万円分×3.3％＝46.2万円（税込）で計算しています。印紙税は売買契約書の記載金額が1,000万円超5,000万円以下のとき、軽減措置で1万円です（令和9年3月31日までの作成分）。もしこの土地が空き家の3,000万円特別控除の要件を満たすなら、④で3,000万円を差し引けるため譲渡所得はゼロになり、税額も生じない計算になります。控除が使えるかどうかで結果が大きく変わることが分かります。
相続した土地を売るときの注意点
計算の順番を踏まえたうえで、相続地ならではの落とし穴を整理します。
- 取得費の書類をまず探す：概算取得費（5％）は簡便ですが、実際の取得費の方が高ければ税金は安くなります。親の購入時の契約書・領収書がないか先に確認します。
- 控除の期限を逃さない：空き家の3,000万円特別控除は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ること、取得費加算は相続税申告期限の翌日以後3年以内の売却が条件です。相続した土地は放置しがちですが、売却時期が特例の使える範囲を過ぎると税額が跳ね上がります。
- 更地にしてから売るかを先に決める：空き家を解体して更地で売る場合、固定資産税の住宅用地特例が外れて翌年以降の税負担が変わることや、解体費用の扱いに線引きがあることを踏まえ、売却時期とあわせて検討します。
- 税金は売った翌年に納める：譲渡所得の申告と納税は、売った年の翌年の確定申告（例年2月中旬〜3月中旬）で行います。売却代金を使い切ってしまうと納税資金が不足するため、手取りの試算を先に済ませておくと安全です。
よくある質問
相続した土地を売ると必ず税金がかかりますか？
かかるのは譲渡所得（利益）が出た場合だけです。収入金額から取得費・譲渡費用・特別控除を引いた残りがプラスなら所得税・住民税の対象になり、ゼロやマイナスなら所得税・住民税はかかりません。売値の大小だけで判断せず、順番どおり計算して確かめます。
取得費が分からないときはどうすればいいですか？
売った金額の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます。実際の取得費が分かる場合は、実額と概算取得費のうち有利な方を選べます。先祖代々の土地で元値が非常に安いと想定されるときは、概算取得費の方が取得費を大きく見積もれることがあります。
相続した土地の所有期間はいつから数えますか？
売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。
相続登記の費用や維持管理費は譲渡費用に入りますか？
相続登記の費用や、売却前の草刈り・管理などの費用は、売るために直接かかった費用とは言いにくいため、原則として譲渡費用には含めません。譲渡費用に入るのは仲介手数料や売買契約書の印紙税などです。解体費用の扱いには線引きがあり、これは別記事で解説します。
空き家の3,000万円控除と取得費加算は両方使えますか？
併用できず、どちらか一方を選びます。相続税を多く納めていて取得費加算の効果が大きい人と、控除枠3,000万円をそのまま活かせる人とで有利不利が分かれるため、両方を試算して比較するのが確実です。
土地を売って利益が出なかった場合、申告は不要ですか？
譲渡所得がゼロやマイナスであれば所得税・住民税は生じません。ただし特別控除を使って税額をゼロにするには確定申告が必要です。控除を適用する場合は、利益が出ていなくても申告を忘れないようにします。
参考・出典
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.7108 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の印紙税の軽減措置 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
- 国土交通省 不動産売買の仲介手数料（媒介報酬）に関するお知らせ https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
