本記事にはプロモーション（PR）が含まれます。
大阪市内の実家を相続したものの、建物が隣家と壁を共有する長屋（ながや。数戸が横につながった連棟式の木造住宅）で、前面道路が狭く単独では建て替えができない。地元の不動産会社に相談すると「これは仲介では買い手が見つかりにくい」と渋られてしまった。生野区や西成区、東成区など、戦前からの長屋が今も多く残る大阪では、こうした相談が珍しくありません。
結論から言うと、長屋や再建築不可、共有名義といった条件の付いた空き家は、一般の買い手を探す「仲介」より、業者が自ら買い取る「買取」のほうが現実的にまとまりやすいテーマです。選ぶ基準は、その物件タイプ（長屋・再建築不可・持分など）を実際に取り扱っているか、査定から決済までの期間が明示されているか、仲介手数料や解体費といった余計な出費が載らないか、の3点に絞れます。
大阪の空き家事情と、長屋がとくに売りにくい理由
総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、大阪府の総住宅数は492万9千戸、空き家は70万2千戸で、空き家率は14.2%です（全国平均は13.8%）。このうち賃貸用や売却用、別荘を除いた、いわゆる放置されがちな空き家は22万7千戸（4.6%）に上ります。母数が大きいぶん、買い手がつかず長く残る家も多いのが大阪の特徴です。
長屋が売りにくいのには、はっきりした理由があります。
- 単独で建て替えられないことが多い。隣戸と構造がつながっているため、自分の区画だけを解体・再建築するのが難しく、再建築不可（現行の建築基準法では新たに建物を建て直せない状態）と評価されがちです。
- 住宅ローンが使いにくい。再建築不可や狭小の物件は金融機関の担保評価が下がり、買い手がローンを組めず、現金購入層に限られます。
- 境界や壁の権利関係が複雑。共有の壁、隣戸との取り決め、相続で持分が分かれているケースもあり、一般の個人には手を出しづらい要素が重なります。
これらは「価格を下げれば売れる」という単純な話ではなく、そもそも仲介市場に買い手がいない、という構造的な問題です。
空き家 買取が大阪の長屋・訳あり物件に向く理由
売却には大きく、仲介・買取・一括査定という進め方があり、手取りと期間、向く物件がそれぞれ違います。全体像は空き家 売却の進め方（仲介と買取の違い）で整理していますが、長屋や訳あり物件に限れば買取が向く場面が多くなります。
買取は、業者が自らの資金で物件を直接買い取る方法です。買い手を探す期間がいらないため、査定から決済までが短く、再建築不可やゴミ屋敷、事故物件（心理的瑕疵のある物件）でも、その業者が再販の見込みを立てられれば取引が成立します。仲介のように「内覧を重ねても買い手が現れない」状態が続かないのが、放置期間の長い空き家にとって大きな利点です。
一方で、業者は買い取ったあとにリフォームや解体、再販の手間とコストをかけ、そこから利益を確保します。そのぶん受け取る金額は仲介での成約価格より低くなるのが通常です。「早く確実に手放したい」を優先するか、「時間をかけても高く」を優先するかで、仲介と買取のどちらを選ぶかが分かれます。
広告この記事の結論：訳あり物件買取センター
長屋や再建筑不可、共有名義といった大阪の訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、通常の仂介で売れにくい物件でも相談できます。
広告です。対応エリアと物件の条件は公式でご確認ください。
大阪の空き家買取業者を選ぶ判断フロー
業者選びは、次の順で条件を確かめると迷いません。
- 物件タイプが取扱範囲に入っているか。長屋・再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件など、自分の物件の属性を公式サイトの取扱一覧で確認する。ここに載っていない業者に相談しても、断られるか大幅に買い叩かれる可能性が高い。
- 査定から決済までの期間が示されているか。「最短◯営業日」など、期間を明示している業者は買取の実務が回っている目安になる。
- 査定や仲介手数料などの費用がかからないか。買取は業者が直接買うため本来は仲介手数料が発生しない。査定無料・手数料不要を明記しているかを見る。
この3点を満たしたうえで、複数社に査定を依頼して金額と条件を比べるのが基本です。1社だけの提示額では、それが妥当かを判断できません。
公式サイトで確認した買取サービスの例
訳あり物件専門の買取サービスの一例として、ワケガイ（株式会社ネクスウィル運営）の公式記載を整理します（2026年9月時点・公式サイト確認）。
| 項目 | ワケガイ（wakegai）の公式記載 |
|---|---|
| 費用 | 査定は無料。買取の場合には仲介手数料等も必要なし |
| 対応エリア | 北海道から沖縄まで、全国の訳あり物件を買取（例外あり） |
| スピード | 相談から3営業日以内に査定金額を提示。納得すれば最短で翌営業日に買取完了 |
| 取扱物件 | 共有持分・共有名義／空き家・ゴミ屋敷／再建築不可・借地・底地／事故物件・心理的瑕疵／リースバック |
長屋にありがちな再建築不可や共有名義、放置による荒れが取扱範囲に含まれているかが、大阪の物件では特に効いてきます。実際の買取額は物件ごとに査定を受けて確認してください。
買取価格はどのように決まるのか
買取価格に全国共通の相場表はありません。おおまかには、周辺の成約事例や公示地価から見た「仲介で売れたときの想定価格」を起点に、業者が再販までにかかる費用（リフォーム・解体・登記・保有中の税や広告費）と利益を差し引いた額が提示されます。長屋や再建築不可の場合は、再販の難しさや工事の制約が上乗せされるため、更地の土地より控えめな評価になりやすいのが実情です。
逆に言えば、業者ごとに「その物件をどう再生・再販できるか」の見立てが違うため、査定額に差が出ます。長屋の活用実績がある業者ほど高い評価を付けられる余地があり、複数社に当たる意味はここにあります。
大阪市の解体補助金と、手取りの計算例
更地にしてから売る場合や、買主が解体を前提とする場合、大阪市には老朽住宅の除却（解体）を後押しする制度があります。狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度の令和8年度の補助上限は次のとおりです（公式サイト確認）。
| 区分 | 対象 | 補助上限（戸建） |
|---|---|---|
| 対策地区 | 幅員4m未満の道路に面する昭和25年以前の木造住宅 | 105万円/戸（補助率1/2以内） |
| 重点対策地区 | 幅員6m未満の道路に面する昭和56年5月31日以前の木造住宅 | 170万円/戸（補助率4/5以内） |
集合住宅や一部エリアは金額・補助率が異なり、対象地区の指定や年度の受付期間があるため、着手前に大阪市の窓口（都市整備局 耐震・密集市街地整備受付窓口 06-6882-7053、空き家の相談は計画調整局 建築企画課 06-6208-8759）で確認してください。長屋は昭和25年以前の建築であることが多く、狭い道路に面するケースも多いため、この制度の対象になり得ます。
手取りを比べる目安として、費用面の違いも押さえておきます。仮に500万円で売る場合、仲介では仲介手数料の上限が「200万円以下の部分5.5%＝11万円＋200万円超400万円以下の部分4.4%＝8.8万円＋400万円超の100万円分3.3%＝3.3万円＝合計23.1万円（税込）」かかります。売買代金が800万円以下の空き家では、業者との合意により上限33万円（税込）まで請求される特例もあります。買取であれば、この仲介手数料が原則かからないぶん、提示額の差を一部埋められます（数値は2026年9月時点）。
よくある質問
大阪の長屋でも買取してもらえますか。
再建築不可や共有名義を含む物件を取り扱う専門の買取業者であれば、対象になり得ます。まず公式サイトの取扱物件一覧に「再建築不可」「長屋・連棟」「共有持分」などが載っているかを確認してから相談してください。
解体してから買取に出したほうが高く売れますか。
一概には言えません。買主が解体前提で買う場合は更地にしない方が費用を抑えられることもあります。大阪市には解体補助（上記の上限）があるため、補助を使えるか、更地にすると税負担がどう変わるかを含めて、解体前に業者へ相談するのが安全です。
共有名義で他の相続人と連絡が取りにくい状態でも売れますか。
自分の持分だけを共有持分として買い取る業者があります。ただし持分のみの売却は価格が下がりやすく、権利関係も複雑になるため、複数社の査定と条件を比べたうえで判断してください。
買取は仲介よりどのくらい早いですか。
業者によりますが、査定を3営業日以内に提示し、合意後は最短で翌営業日に買取完了と明示しているサービスもあります。買い手を探す仲介と違い、期間が読みやすいのが買取の特徴です。
査定を頼むとお金がかかりますか。
査定無料をうたう業者が一般的です。買取の場合は仲介手数料も原則かかりません。相談前に、査定料・手数料の有無を公式サイトで確認しておくと安心です。
大阪府の空き家はどのくらいありますか。
令和5年の調査では、大阪府の空き家は70万2千戸、空き家率14.2%で、全国平均13.8%を上回ります。放置されがちな空き家(賃貸・売却・別荘用を除く)は22万7千戸です。
参考・出典
- 総務省 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 概要 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
- 大阪市 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000531835.html
- 大阪市 空き家の適正管理・利活用 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406807.html
- 国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示第1552号） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
- 国土交通省 消費者向けお知らせ（仲介手数料） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
- ワケガイ（wakegai／株式会社ネクスウィル） https://wakegai.jp/ ・ https://wakegai.jp/about/
