空き家 管理義務｜所有者が負う法的責任

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遠方で親から相続した実家を、年に数回しか見に行けない。近所から「庭木が越境している」「郵便受けがあふれている」と連絡が来て、はじめて「空き家の管理義務ってどこまで負うのか、放っておくと罰則はあるのか」が気になり始めた。こうした状況の方に向けて、法律が所有者に求めている責任の中身を整理します。

結論から言うと、空き家の管理義務は所有している限り続く「努力義務」がベースで、これ自体に直ちの罰金があるわけではありません。問題が具体化するのは、管理が行き届かず自治体（市町村）から指導・勧告・命令という段階に進んだときです。勧告を受ければ固定資産税の軽減が外れ、命令に違反すれば過料、最終的には行政による強制解体（代執行）とその費用負担が待っています。つまり選ぶべき基準は「行政の指導が始まる前に手を打てるかどうか」です。以下で段階ごとに、どこで何が起きるかを条文の根拠つきで見ていきます。

空き家の管理義務は誰が、いつまで負うのか

まず前提として、空き家の管理責任は原則としてその不動産の所有者にあります。相続で取得した場合は、相続登記を済ませたかどうかにかかわらず、法律上の所有者となった人が責任を負います。

空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家法）は令和5年の改正で、所有者の責務として「国・地方公共団体の施策に協力する努力義務」を明記しました（令和5年6月14日公布、同年12月13日施行）。努力義務なので違反しても直ちに罰則はありませんが、「管理は所有者がするもの」という建前が法律に書き込まれた形です。

相続放棄しても管理義務は残るのか

「相続放棄すれば一切関係なくなる」と考える方が多いのですが、正確ではありません。令和5年4月1日施行の改正民法940条は、相続放棄をした者について次のように定めています。放棄の時に相続財産に属する財産を「現に占有しているとき」は、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存しなければならない、というものです。

ここがポイントで、改正後は「現に占有している」放棄者だけが「引き渡すまで」の保存義務を負います。改正前にあった「管理を継続しなければならない」という文言は削除されました。したがって、遠方に住んでいて実家を占有していない相続人は、放棄すればこの保存義務までは負わない一方、実際に住んでいた・鍵を管理していたなど占有している人は、引き渡すまで責任が残るということです。相続放棄は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所へ申述します（収入印紙800円と郵便切手）。

法律が定める「管理義務」の中身と段階

空家法は、放置された空き家を状態に応じて2つのカテゴリーに分け、それぞれに行政の関与の仕方を定めています。ここが「管理義務」の法的な骨格です。

そもそも「空家等」とは、建築物やその附属工作物で「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」を指します（第2条）。そのうえで、悪化の度合いで次の2段階があります。

• 管理不全空家等（第13条）: 適切な管理が行われていないことで、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態。市町村長は所有者に指導ができ、改善されず「特定空家等に該当するおそれが大きい」と認めれば、修繕や立木竹の伐採等の具体的措置を勧告できます。
• 特定空家等（第2条）: そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれ、著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全のため放置が不適切と認められる状態にある空家等。

特定空家等に指定されると、行政の措置は次の4段階で進みます（第22条）。

1. 助言または指導（1項）
2. 改善されないとき、相当の猶予期限を付けて除却・修繕・立木竹の伐採等を勧告（2項）
3. 正当な理由なく措置をとらず特に必要があると認めるとき、通知書の交付と意見聴取の機会を経て命令（3項）
4. 命令を履行しない・不十分・期限までに完了見込みがないとき、行政代執行（9項）。所有者を確知できないときの代執行（10項）や、災害等で命ずるいとまがないときの緊急代執行（11項）もあります

管理不全空家等の段階では「指導」と「勧告」までで、命令や代執行はありません。命令・代執行があるのは特定空家等に進んだ場合です。裏を返せば、指導や勧告の通知が届いた時点が、法的責任が実害に変わる直前の分岐点だということです。

義務を果たさないと何が起きるか（費用と罰則）

管理義務を放置したときの不利益は、大きく「税の軽減が外れる」「過料」「解体費用の負担」の3つです。金額の根拠を整理します。

固定資産税の軽減が外れる（最大6倍の正体）

住宅が建っている土地には「住宅用地の課税標準の特例」があり、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1（200㎡超の部分は3分の1）に軽減されています。固定資産税の標準税率は1.4%です。空き家でも家屋が建っていればこの特例が効いています。

ところが、勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、この住宅用地特例が解除されます。「6倍になる」とよく言われるのは、200㎡以下の部分の課税標準が1/6から元に戻ることの言い換えです。仮の計算例で見ます。

状態	土地部分の課税標準の扱い	年間の固定資産税（土地部分・イメージ）
特例が効いている（通常の空き家）	6分の1	たとえば約6万円
勧告を受けて特例が解除	元に戻る（最大6倍）	最大で約36万円に近づく

上表の6万円・36万円は仕組みを示すための仮の数字で、実際の税額は評価額と面積で変わります。重要なのは、勧告というワンステップで土地の固定資産税が大きく跳ね上がりうるという点です。都市計画税の率については本記事では触れません。

過料と代執行費用

罰則面では、空家法第30条が過料（行政上の金銭罰）を定めています。

• 第22条3項の命令に違反した者: 50万円以下の過料
• 報告をしない・虚偽報告・立入調査を拒み妨げ忌避した者: 20万円以下の過料

さらに、命令に従わず行政代執行に至った場合、解体等にかかった費用は所有者の負担です。解体費用の全国平均は公的統計がなく、構造・延床面積・立地（重機が入るか)・残置物で大きく変わりますが、行政が代わりに解体すればその実費を請求されることになります。「放置しておけば費用がかからない」のではなく、最終的には税・過料・解体費という形で所有者に返ってくるのが空家法の設計です。

自分の空き家は今どの段階か（判断フロー）

いま負っている責任のレベルは、次の条件で切り分けられます。

• 自治体から何の連絡も来ていない → 努力義務の段階。罰則はないが、放置すれば管理不全空家等に進む前段階。近隣への越境や衛生を最低限保つ管理で十分間に合う。
• 「指導」の通知が来た（管理不全空家等） → まだ勧告前。ここで是正すれば税の特例は維持される。改善しないと勧告へ進む。
• 「勧告」を受けた → 固定資産税の住宅用地特例が対象外になる分岐点。税負担が増える前提で、修繕・解体・売却のどれで手放すかを早急に決める。
• 「命令」を受けた（特定空家等） → 違反すれば50万円以下の過料。次は代執行。猶予期限内の対応が必須。

指導・勧告が来る前の段階であれば、選択肢は最も広く、費用も抑えられます。逆に勧告以降は「税が上がる・罰則がある・強制解体の費用を負う」というカードを行政が握るため、所有者側の交渉余地は狭まります。責任を軽くするなら、動くのは早いほど有利です。

管理義務そのものを手放す選択肢

管理義務は所有している限り続くため、根本的に負担をなくすには「売る」「貸す」「管理を委託する」「土地を国に返す」のいずれかを検討することになります。使う予定がないなら、勧告を受けて税が上がる前に売却して手放すのが、責任と費用の両面で分かりやすい出口です。売却には仲介と買取のルートがあり、手取りと期間が変わります。手順の全体像は空き家 売却の進め方｜仲介と買取で手取りと期間はここが違うで整理しています。

再建築不可や残置物ありの物件でも買い取る専門業者があり、査定は無料で仲介手数料もかからないケースがあります（2026年9月時点・公式サイト確認）。まずは今の状態でいくらになるかを把握してから、修繕・解体・売却の判断をするのが現実的です。

よくある質問

誰も住んでいない空き家でも管理義務はありますか。

あります。空家法は所有者に管理の努力義務を課しており、居住していなくても所有している限り責任は続きます。放置して状態が悪化すれば、管理不全空家等・特定空家等として行政の指導・勧告の対象になります。

相続放棄すれば管理義務から完全に解放されますか。

占有していない相続人は、令和5年4月1日施行の改正民法940条の保存義務までは負いません。ただし放棄時にその財産を現に占有している人は、相続人や相続財産の清算人へ引き渡すまで保存義務が残ります。放棄と占有の有無は別問題として整理してください。

「指導」と「勧告」はどう違いますか。

指導は改善を促す行政指導で、この段階では固定資産税の特例は維持されます。勧告は具体的な措置を求める一段重いもので、勧告を受けると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大で元に戻ります。勧告が実害の分岐点です。

管理義務を怠ると具体的にいくら払うことになりますか。

勧告による固定資産税特例の解除（200㎡以下の部分で最大6倍）、命令違反での50万円以下の過料、報告拒否等での20万円以下の過料、代執行に至れば解体費用の全額負担、が主な金銭負担です。税額と解体費は物件により異なります。

最低限、何をしておけば管理義務を果たしたことになりますか。

法律に「これをすれば足りる」という一律の基準はありませんが、周辺の生活環境を損なわない状態を保つことが基本です。倒壊のおそれや衛生・景観の著しい悪化、越境した樹木の放置などが指導・勧告の理由になりやすいため、これらを避ける最低限の維持が目安になります。

相続した空き家は登記もしないといけませんか。

令和6年4月1日から相続登記が義務化され、所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。管理義務とは別の義務なので、あわせて確認してください。

参考・出典

• 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）第2条・第13条・第22条・第30条 https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
• 国土交通省 空家等対策特別措置法の改正について（令和5年改正 概要） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621960.pdf
• 国土交通省 空家法関連情報ページ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html
• 民法 第940条（e-Gov法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• 法務省 民法等の一部改正（相続放棄者の管理義務の見直し等・令和5年4月1日施行） https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html
• 法務省 相続登記の申請義務化について https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
• 裁判所 相続の放棄の申述 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html
• 総務省 固定資産税・都市計画税（住宅用地の特例・標準税率） https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_11.html