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親から相続した実家を数年空けたままにしていたら、市役所から「適切な管理をお願いします」という文書が届いた。放置していると「特定空家」に指定されて固定資産税が跳ね上がると聞いたが、そもそも「特定空家」と最近よく聞く「管理不全空家」はどう違うのか。自分の家は今どの段階にいるのか。こうした不安を抱える所有者は少なくありません。
結論から言えば、判断の基準は「今どの段階にいるか」の一点です。空家等対策特別措置法（空家法）は、放置された空き家を危険度に応じて段階的に扱います。まだ危険とまではいえないが放っておくと危ない状態が「管理不全空家等」、すでに周辺に危険や害を及ぼしている状態が「特定空家等」です。そしてどちらも行政から「勧告」を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れます。以下、それぞれの定義と、指導から代執行に至る流れ、罰則までを法律の条文に沿って整理します。
特定空家等とは｜空家法が定める「危険な空き家」の定義
まず前提として、空家法における「空家等」とは「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」（第2条）を指します。おおむね1年以上使われていない建物とその土地、というイメージです。
そのうえで「特定空家等」は、次のいずれかの状態にあると市町村が認めた空家等をいいます（第2条第2項）。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
ポイントは「著しく」という強い言葉が使われている点です。屋根や壁が崩れかけている、ごみや汚物で衛生上の問題がある、といった、すでに近隣に実害が及びかねないレベルが特定空家等です。指定されると、後述する命令や行政代執行（行政が所有者に代わって強制的に解体等を行うこと）の対象になり得ます。
管理不全空家等とは｜特定空家の「一歩手前」
2023年（令和5年）の法改正で新しく設けられたのが「管理不全空家等」です。定義は「空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるとき」の空家等（第13条）。つまり、まだ「著しく」危険とまではいえないが、このまま放置すれば特定空家になってしまう予備軍を指します。
庭木や雑草が伸び放題、窓ガラスが割れたまま、外壁の一部が傷んできている、といった段階が典型です。改正前はこうした「予備軍」に行政が介入する法的根拠が乏しかったのですが、改正で早い段階から手を打てるようになりました。
特定空家と管理不全空家の違い｜一覧で確認
両者の違いを、状態・行政の措置・罰則の有無で整理すると次のとおりです。
| 項目 | 管理不全空家等 | 特定空家等 |
|---|---|---|
| 状態 | 放置すれば特定空家になるおそれ（予備軍） | すでに著しく危険・有害・景観悪化等 |
| 根拠条文 | 第13条 | 第2条・第22条 |
| 行政の措置 | 指導 → 勧告まで | 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行 |
| 命令・代執行 | なし | あり |
| 過料（罰則） | なし | 命令違反で50万円以下ほか |
| 固定資産税の特例 | 勧告を受けると解除 | 勧告を受けると解除 |
最大の違いは、管理不全空家には「命令」「代執行」「過料」がなく、行政が打てる手は指導と勧告までである点です。一方で、固定資産税の住宅用地特例が外れる引き金は「勧告」であり、これは両者に共通します。管理不全空家だから税金は変わらない、という誤解は禁物です。
指導・勧告・命令・代執行｜特定空家への4段階の措置
特定空家等に指定された後、行政（市町村長）は第22条に基づき次の順で措置を進めます。いきなり解体されるわけではなく、段階を踏むのが原則です。
- 助言又は指導（第22条1項）。まずは口頭・文書で改善を促します。
- 勧告（2項）。指導で改善されないとき、「相当の猶予期限」を付けて除却・修繕・立木竹の伐採等を求めます。この勧告の時点で固定資産税の住宅用地特例が外れます。
- 命令（3項）。正当な理由なく勧告に従わず、特に必要と認めるときに出されます。事前に通知書が交付され、意見書の提出や公開の意見聴取の機会があります。
- 行政代執行（9項）。命令を履行しない、不十分、期限までに完了見込みがないときに、行政が代わって解体等を行います。所有者が確知できないときの代執行（10項）や、災害等で命じるいとまがないときの緊急代執行（11項）もあり、かかった費用は所有者の負担です。
管理不全空家等の場合はこの流れの入口だけ、すなわち「指導」から、改善されず特定空家になるおそれが大きいときの「勧告」までで、命令以降には進みません（第13条）。「勧告を受ける前に自主的に手を打てるか」が、税負担と強制措置を避けるうえでの分かれ目になります。
罰則と費用｜過料・代執行費用・固定資産税の特例解除
特定空家等をめぐる金銭面の負担は、大きく3つあります。
1つ目は過料（罰金に似た行政上の金銭罰）です。第30条により、命令に違反した者は50万円以下の過料。加えて、行政の報告を求められて応じない・虚偽報告をした・立入調査を拒み妨げ忌避した者は20万円以下の過料の対象になります。
2つ目は代執行費用です。行政が代わりに解体すれば、その費用は全額所有者に請求されます。解体費用そのものの全国的な公的平均額は存在しませんが、構造や延床面積、重機が入る立地かどうかで金額は大きく変わり、自主的に相見積もりを取るより割高になりやすいと考えておくべきです。
3つ目が固定資産税の負担増です。住宅が建つ土地は「住宅用地の特例」で課税標準額が減額されており、200㎡以下の小規模住宅用地は6分の1になっています（標準税率は1.4%）。ところが勧告を受けるとこの特例が解除され、課税標準が元に戻るため、200㎡以下の部分では税額が最大で6倍になり得ます。「特定空家＝税金6倍」と語られるのは、正確にはこの特例解除のことです。
これらを避ける最も確実な方法は、勧告に至る前に空き家を適切に管理するか、活用・売却して手放すことです。特に老朽化が進んで自分での維持が難しい物件は、早めに出口を決めるほど選択肢が広がります。売却の進め方や仲介・買取・一括査定の費用と期間の違いは、空き家 売却の方法と費用｜仲介・買取・一括査定の違いで全体像を整理しています。
また、傷みが進んだ物件や再建築不可などの事情がある物件でも、訳あり物件の買取に対応する専門業者であれば現金化できる場合があります。
よくある質問
特定空家に指定されると、必ず解体されますか
いいえ。指定後もまず助言・指導、次に勧告、命令と段階を踏みます。指導や勧告の段階で自主的に修繕や解体、売却を行えば代執行には至りません。代執行は命令にも従わなかった場合の最終手段です。
管理不全空家と特定空家では、どちらが先の段階ですか
管理不全空家等が手前の段階です。放置すれば特定空家等になるおそれがある予備軍が管理不全空家等で、実際に著しく危険・有害な状態になったものが特定空家等です。管理不全のうちに改善するのが望ましい流れです。
過料はいくらですか
命令に違反した場合は50万円以下の過料です。行政の報告に応じない、虚偽の報告をする、立入調査を拒否・妨害するといった場合は20万円以下の過料が定められています（空家法第30条）。
勧告を受けると固定資産税はどう変わりますか
住宅用地の課税標準の特例が解除されます。200㎡以下の部分は課税標準が6分の1から元に戻るため、その分の税額は最大6倍になり得ます。管理不全空家でも勧告を受ければ同様に特例が外れます。
遠方に住んでいて空き家を管理できません
管理が行き届かないと管理不全空家、さらに特定空家へと進むリスクが高まります。空き家管理サービスの利用や、活用・売却による手放しが現実的な対処です。維持コストと将来の税負担・代執行リスクを比べて、早めに方針を決めることをおすすめします。
相続放棄すれば空き家の管理義務から逃れられますか
必ずしもそうではありません。2023年（令和5年）4月施行の改正民法940条では、相続放棄をした者でも放棄の時にその財産を「現に占有している」場合は、相続人などに引き渡すまで保存義務を負います。実際に住んでいた・管理していた空き家は、放棄しても直ちに責任がなくなるわけではない点に注意が必要です。個別の事情は専門家に確認してください。
参考・出典
- 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
- 国土交通省 改正空家法の概要: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621960.pdf
- 国土交通省 空家等対策特別措置法（改正法ページ）: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html
- 総務省 固定資産税・都市計画税: https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_11.html
- 民法 第940条（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 法務省 民法等の一部を改正する法律（相続放棄者の管理義務の見直し等）: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html
